CONTRACTE
I. Promisiunea bilaterală de vânzare imobiliară
Ce este promisiunea bilaterală de vânzare?
Promisiunea bilaterală de vânzare – cunoscută în limbajul curent sub denumirea de “antecontract de vânzare-cumpărare” sau “precontract de vânzare-cumpărare” – este un contract prin care două persoane (denumite “promitenţi”) se obligă reciproc, una faţă de cealaltă, să încheie contractul de vânzare, la o anumită dată în viitor. Reciprocitatea obligaţiilor este şi motivul pentru care este denumită “bilaterală”.
Cel care se obligă să vândă (proprietarul bunului) este denumit “promitent-vânzător”, iar cel care se obligă să cumpere este denumit “promitent-cumpărător”.
“Promisiunea de a contracta” beneficiază de o reglementare generală (art.1279 Cod civil) şi de o reglementare specială, în materia vânzării (art.1669 Cod civil). De asemenea, Codul civil conţine şi alte exemple particulare de promisiuni de a contracta.
Există şi promisiuni unilarerale, fie de vânzare, fie de cumpărare, în care numai una din părţi îşi asumă obligaţia de a vinde, respectiv de a cumpăra, iar cealaltă parte rămâne să decidă dacă va accepta sau nu promisiunea ce i-a fost făcută, într-un anumit termen. Astfel de promisiuni sunt rar întâlnite în practica românească.
Nu întotdeauna vânzătorul şi cumpărătorul pot să încheie contractul de vânzare chiar în momentul în care au ajuns la o înţelegere. Pot fi motive obiective sau subiective. Este posibil, de exemplu, ca anumite formalităţi legale să mai trebuiască să fie îndeplinite de vânzător pentru a putea transmite dreptul de proprietate liber de sarcini sau cumpărătorul să aibă nevoie de o finanţare bancară pentru a plăti preţul. Aceste formalităţi pot să dureze uneori şi câteva luni. Se înţelege că, nici chiar în aceste situaţii încheierea unei promisiuni nu este obligatorie, în sensul că nu există vreo normă legală care să o impună. Părţile ar putea aştepta momentul când toate condiţiile sunt întrunite pentru a încheia contractul de vânzare, fără să încheie (în prealabil) o promisiune. Numai că în această “perioadă de aşteptare”, ele nu ar fi legate contractual, s-ar putea răzgândi cu privire la anumite condiţii sau clauze contractuale, ar putea să aleagă alţi parteneri contractuali. Din acest motiv, cel mai adesea, părţile vor să fie legate contractual în “perioada de aşteptare”, înţelegerea lor să nu fie doar verbală, ci , că vor încheia în viitor contractul de vânzare, stabilind condiţiile definitive în care se va realiza operaţiunea de vânzare.
În cadrul anumitor operaţiuni de creditare, necesitatea încheierii unei promisiuni de către solicitantul creditului (promitentul-cumpărător), constituie o formalitate legală (de exemplu, pentru achiziţionarea unei locuinţe prin Programul guvernamental Noua Casă) sau chiar o condiţie impusă de reglementările unor instituţii bancare. În aceste situaţii, încheierea unei promisiuni este necesară, aceasta constituind o piesă obligatorie a dosarului de creditare.
În toate cazurile, acordul părţilor dat în etapa promisiunii este clar, ferm, definitiv şi irevocabil. Nimic nu se mai poate modifica după ce o promisiune a fost încheiată. Voinţa părţilor contractante este definitivă.
Promisiunea are, aşadar, rolul de a fixa definitiv, de “a îngheţa” clauzele contractului de vânzare. Promisiunea este un contract şi are forţa obligatorie specifică oricărui contract. Aceasta înseamnă că, odată ce a fost încheiată, nici una din părţile promisiunii nu se poate răzgândi atunci când vor ajunge la momentul încheierii contractului de vânzare.
Dacă însă toate condiţiile de fond şi de formă pentru a încheia contractul de vânzare sunt îndeplinite, iar cumpărătorul dispune de fonduri băneşti pentru a achita preţul (integral sau în rate), atunci nu este nevoie să se încheie o promisiune, iar părţile pot încheia direct un contract de vânzare.
Promisiunile sunt unele dintre cele mai dificile contracte, iar părţile ar trebui să le acorde o atenţie deosebită. Fiind un contract pregătitor, între data încheierii promisiunii şi data încheierii contractului de vânzare, vor exista obligaţii pe care una sau alta din părţi va trebui să le execute, pentru a se ajunge în etapa vânzării. Există o aşteptare a părţilor ca cocontractantul să-şi execute întocmai şi cu bună-credinţă obligaţiile asumate. Această situaţie poate genera un sentiment de incertitudine firesc, din partea oricăreia dintre părţi. Pentru aceste motive, există părţi contractante, care preferă să încheie direct contractul de vânzare atunci când aceasta va fi posibil şi să nu intre într-o legătură contractuală specifică unei promisiuni.
În cadrul anumitor operaţiuni de creditare, necesitatea încheierii unei promisiuni de către solicitantul creditului (promitentul-cumpărător), constituie o formalitate legală (de exemplu, pentru achiziţionarea unei locuinţe prin Programul guvernamental Noua Casă) sau chiar o condiţie impusă de reglementările unor instituţii bancare. În aceste situaţii, încheierea unei promisiuni este necesară, aceasta constituind o piesă obligatorie a dosarului de creditare.
În toate cazurile, acordul părţilor dat în etapa promisiunii este clar, ferm, definitiv şi irevocabil. Nimic nu se mai poate modifica după ce o promisiune a fost încheiată. Voinţa părţilor contractante este definitivă.
Promisiunea are, aşadar, rolul de a fixa definitiv, de “a îngheţa” clauzele contractului de vânzare. Promisiunea este un contract şi are forţa obligatorie specifică oricărui contract. Aceasta înseamnă că, odată ce a fost încheiată, nici una din părţile promisiunii nu se poate răzgândi atunci când vor ajunge la momentul încheierii contractului de vânzare.
Dacă însă toate condiţiile de fond şi de formă pentru a încheia contractul de vânzare sunt îndeplinite, iar cumpărătorul dispune de fonduri băneşti pentru a achita preţul (integral sau în rate), atunci nu este nevoie să se încheie o promisiune, iar părţile pot încheia direct un contract de vânzare.
Promisiunile sunt unele dintre cele mai dificile contracte, iar părţile ar trebui să le acorde o atenţie deosebită. Fiind un contract pregătitor, între data încheierii promisiunii şi data încheierii contractului de vânzare, vor exista obligaţii pe care una sau alta din părţi va trebui să le execute, pentru a se ajunge în etapa vânzării. Există o aşteptare a părţilor ca cocontractantul să-şi execute întocmai şi cu bună-credinţă obligaţiile asumate. Această situaţie poate genera un sentiment de incertitudine firesc, din partea oricăreia dintre părţi. Pentru aceste motive, există părţi contractante, care preferă să încheie direct contractul de vânzare atunci când aceasta va fi posibil şi să nu intre într-o legătură contractuală specifică unei promisiuni.
O promisiune bilaterală de vânzare având ca obiect un imobil se poate încheia atât prin înscris sub semnătură privată, cât şi prin înscris autentic notarial.
Promisiunea bilaterală de vânzare întocmită prin înscris sub semnătură privată este, cel mai adesea, redactată de una din părţi (de regulă, promitentul-vânzător sau un intermediar al acestuia), fiind pusă la dispoziţia promitentului-cumpărător, pentru a consimţi la încheierea acesteia. Partea care redactează o astfel de promisiune ar trebui să aibă o cunoaştere aprofundată a dreptului contractelor şi obligaţiilor. Cu toate acestea, partea care redactează o promisiune sub semnătură privată nu poartă nicio răspundere juridică specială pentru corectitudinea şi legalitatea actului juridic redactat şi, în orice caz, nu are obligaţia de a fi imparţial şi de a consilia şi cealaltă parte contractantă. Adesea, o promisiune redactată sub semnătură pviată va conţine clauze care tind să avantajeze partea care a redactat-o.
Promisiunea bilaterală de vânzare întocmită în formă autentică este redactată de notarul public. Acesta are obligaţia să verifice validitatea titlurilor promitentului-vânzător, să verifice registrul de carte funciară dacă imobilul are deschisă carte funciară, să identifice părţile, să verifice puterile acestora de reprezentare, dacă este cazul, capacitatea acestora de a încheia actul juridic, regimul matrimonial al persoanelor fizice şi să le ia consimţământul.
Notarul public este cel care va redacta promisiunea corespunzător situaţiei juridice prezentate de ambele părţi, va descrie obligaţiile pe care fiecare parte trebuie să le îndeplinească pentru a se putea încheia contractul de vânzare, va consilia imparţial ambele părţi cu privire la efectele juridice ale promisiunii şi va propune părţilor un cadru contractual adecvat situaţiei acestora. Notarul public va conserva apoi în arhivă, pe durată permanentă, promisiunea de vânzare încheiată în formă autentică. Notarul public îşi va asuma faţă de părţi întreaga răspundere civilă, disciplinară şi penală pentru legalitatea raportului juridic conţinut de promisiune.
Promisiunea încheiată în formă autentică constituie titlu executoriu creanţa certă, lichidă şi exigibilă pe care o constată (de exemplu, plata preţului, plata unei clauze penale, plata unor daune).
Promisiunea bilaterală de vânzare întocmită prin înscris sub semnătură privată este, cel mai adesea, redactată de una din părţi (de regulă, promitentul-vânzător sau un intermediar al acestuia), fiind pusă la dispoziţia promitentului-cumpărător, pentru a consimţi la încheierea acesteia. Partea care redactează o astfel de promisiune ar trebui să aibă o cunoaştere aprofundată a dreptului contractelor şi obligaţiilor. Cu toate acestea, partea care redactează o promisiune sub semnătură privată nu poartă nicio răspundere juridică specială pentru corectitudinea şi legalitatea actului juridic redactat şi, în orice caz, nu are obligaţia de a fi imparţial şi de a consilia şi cealaltă parte contractantă. Adesea, o promisiune redactată sub semnătură pviată va conţine clauze care tind să avantajeze partea care a redactat-o.
Promisiunea bilaterală de vânzare întocmită în formă autentică este redactată de notarul public. Acesta are obligaţia să verifice validitatea titlurilor promitentului-vânzător, să verifice registrul de carte funciară dacă imobilul are deschisă carte funciară, să identifice părţile, să verifice puterile acestora de reprezentare, dacă este cazul, capacitatea acestora de a încheia actul juridic, regimul matrimonial al persoanelor fizice şi să le ia consimţământul.
Notarul public este cel care va redacta promisiunea corespunzător situaţiei juridice prezentate de ambele părţi, va descrie obligaţiile pe care fiecare parte trebuie să le îndeplinească pentru a se putea încheia contractul de vânzare, va consilia imparţial ambele părţi cu privire la efectele juridice ale promisiunii şi va propune părţilor un cadru contractual adecvat situaţiei acestora. Notarul public va conserva apoi în arhivă, pe durată permanentă, promisiunea de vânzare încheiată în formă autentică. Notarul public îşi va asuma faţă de părţi întreaga răspundere civilă, disciplinară şi penală pentru legalitatea raportului juridic conţinut de promisiune.
Promisiunea încheiată în formă autentică constituie titlu executoriu creanţa certă, lichidă şi exigibilă pe care o constată (de exemplu, plata preţului, plata unei clauze penale, plata unor daune).
Ce conţine şi în ce condiţii poate fi încheiată o promisiune?
O promisiune conţine două categorii de clauze:
a) Clauze privind obligaţiile pe care părţile (promitenţii) trebuie să le îndeplinească, respectiv termenele sau condiţiile convenite de acestea în vederea încheierii contractului de vânzare, însoţite de sancţiuni convenţionale pentru ipoteza neexecutării acestora sau executării cu întârziere;
b) Clauze privind însuşi contractul de vânzare, precum: obiectul vânzării (bunul imobil), preţul, modalitatea de plată a acestuia, transmiterea dreptului de proprietate, predarea bunului, ş.a.
Uneori, tocmai în efortul de a evita un contencios ulterior, părţile promisiunii cad de acord asupra însuşi proiectului contractului de vânzare, pe care îl anexează la promisiune. Astfel, cum părţile au negociat deja toate clauzele vânzării încă din faza promisiunii, pot solicita notarului să le redacteze chiar proiectul contractului de vânzare, iar încheierea vânzării la termenul convenit nu va mai ridica probleme deosebite.
a) Clauze privind obligaţiile pe care părţile (promitenţii) trebuie să le îndeplinească, respectiv termenele sau condiţiile convenite de acestea în vederea încheierii contractului de vânzare, însoţite de sancţiuni convenţionale pentru ipoteza neexecutării acestora sau executării cu întârziere;
b) Clauze privind însuşi contractul de vânzare, precum: obiectul vânzării (bunul imobil), preţul, modalitatea de plată a acestuia, transmiterea dreptului de proprietate, predarea bunului, ş.a.
Uneori, tocmai în efortul de a evita un contencios ulterior, părţile promisiunii cad de acord asupra însuşi proiectului contractului de vânzare, pe care îl anexează la promisiune. Astfel, cum părţile au negociat deja toate clauzele vânzării încă din faza promisiunii, pot solicita notarului să le redacteze chiar proiectul contractului de vânzare, iar încheierea vânzării la termenul convenit nu va mai ridica probleme deosebite.
Data la care părţile vor încheia contractul de vânzare constituie tocmai raţiunea pentru care părţile au încheiat promisiunea. Dacă ar fi putut încheia direct contractul de vânzare ar fi făcut-o, dar este nevoie de o perioadă de timp ca anumite obligaţii să fie executate de una sau de alta dintre părţi, pentru ca toate condiţiile să fie îndeplinite pentru încheierea contractului de vânzare.
Părţile sunt libere să stabilească data la care vor încheia contractul de vânzare. În stabilirea acestei date, părţile ar trebuie să ţină cont, într-un mod realist, de durata necesară îndeplinirii diferitelor obligaţiilor pe care şi le-au asumat. Părţile se pot consulta cu notarul public referitor la durata îndeplinirii anumitor proceduri legale, pentru a stabili un termen îndestulător. Este important ca părţile să convină o dată realistă (obiectivă) pentru încheierea contractului de vânzare, pentru că neîncheierea contractului de vânzare la data convenită va constitui o culpă a părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţiile.
De la caz la caz, părţile pot conveni chiar în promisiune termene ulterioare, în cazul în care primul termen este depăşit fără a se putea încheia contractul de vânzare. Depăşirea primului termen convenit
Dacă ambele părţi şi-au executat obligaţiile sau sunt gata să-şi execute integral obligaţiile înainte de data convenită, pot încheia contractul de vânzare de îndată, dacă au stabilit că aceasta este posibil.
Părţile sunt libere să stabilească data la care vor încheia contractul de vânzare. În stabilirea acestei date, părţile ar trebuie să ţină cont, într-un mod realist, de durata necesară îndeplinirii diferitelor obligaţiilor pe care şi le-au asumat. Părţile se pot consulta cu notarul public referitor la durata îndeplinirii anumitor proceduri legale, pentru a stabili un termen îndestulător. Este important ca părţile să convină o dată realistă (obiectivă) pentru încheierea contractului de vânzare, pentru că neîncheierea contractului de vânzare la data convenită va constitui o culpă a părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţiile.
De la caz la caz, părţile pot conveni chiar în promisiune termene ulterioare, în cazul în care primul termen este depăşit fără a se putea încheia contractul de vânzare. Depăşirea primului termen convenit
Dacă ambele părţi şi-au executat obligaţiile sau sunt gata să-şi execute integral obligaţiile înainte de data convenită, pot încheia contractul de vânzare de îndată, dacă au stabilit că aceasta este posibil.
Nu.
O promisiune bilaterală de vânzare care să aibă ca obiect un imobil deţinut în coproprietate de mai multe persoane (de exemplu, un bun imobil moştenit sau cumpărat de mai multe persoane în coproprietate) trebuie încheiată de toţi coproprietarii (promitenţi-vânzători). Aceştia pot consimţi personal sau prin mandatar la încheierea promisiunii.
Un singur coproprietar (promitent-vânzător) poate încheia singur o promisiune numai în ceea ce priveşte cota sa parte din bunul imobil.
O promisiune bilaterală de vânzare care să aibă ca obiect un imobil deţinut în coproprietate de mai multe persoane (de exemplu, un bun imobil moştenit sau cumpărat de mai multe persoane în coproprietate) trebuie încheiată de toţi coproprietarii (promitenţi-vânzători). Aceştia pot consimţi personal sau prin mandatar la încheierea promisiunii.
Un singur coproprietar (promitent-vânzător) poate încheia singur o promisiune numai în ceea ce priveşte cota sa parte din bunul imobil.
Nu.
O promisiune bilaterală de vânzare cu privire la un bun imobil comun al soţilor nu poate fi încheiată decât de ambii soţi. Aceştia pot consimţi personal sau prin mandatar la încheierea promisiunii.
O promisiune bilaterală de vânzare cu privire la un bun imobil comun al soţilor nu poate fi încheiată decât de ambii soţi. Aceştia pot consimţi personal sau prin mandatar la încheierea promisiunii.
Da.
Fiecare soţ poate dispune singur de bunurile sale proprii, fără a avea nevoie de consimţământul celuilalt soţ.
Dacă însă obiectul promisiunii îl constituie locuinţa familiei – fapt notat în cartea funciară a imobilului – chiar dacă aceasta este bun propriu al soţului promitent-vânzător este nevoie şi de consimţământul celuilalt soţ.
Fiecare soţ poate dispune singur de bunurile sale proprii, fără a avea nevoie de consimţământul celuilalt soţ.
Dacă însă obiectul promisiunii îl constituie locuinţa familiei – fapt notat în cartea funciară a imobilului – chiar dacă aceasta este bun propriu al soţului promitent-vânzător este nevoie şi de consimţământul celuilalt soţ.
Da.
Promitentul-vânzător care nu este proprietarul bunului imobil promis îşi asumă obligaţia de a dobândi dreptul de proprietate asupra bunului pentru a i-l putea transmite cumpărătorului la data încheierii contractului de vânzare. Dacă nu va dobândi dreptul de proprietate asupra bunului, atunci vânzarea nu se va putea încheia nici voluntar, nici pe cale judecătorească.
Astfel de situaţii - în care bunul imobil să existe, dar să nu fie proprietatea promitentului-vânzător la data încheierii promisiunii - sunt rare în practică. În orice caz, promitentul-cumpărător parte într-o astfel de promisiune trebuie să manifeste prudenţă în aşteptarea îndeplinirii tuturor obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător şi să nu plătească sume de bani considerabile din preţul convenit.
Promitentul-vânzător care nu este proprietarul bunului imobil promis îşi asumă obligaţia de a dobândi dreptul de proprietate asupra bunului pentru a i-l putea transmite cumpărătorului la data încheierii contractului de vânzare. Dacă nu va dobândi dreptul de proprietate asupra bunului, atunci vânzarea nu se va putea încheia nici voluntar, nici pe cale judecătorească.
Astfel de situaţii - în care bunul imobil să existe, dar să nu fie proprietatea promitentului-vânzător la data încheierii promisiunii - sunt rare în practică. În orice caz, promitentul-cumpărător parte într-o astfel de promisiune trebuie să manifeste prudenţă în aşteptarea îndeplinirii tuturor obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător şi să nu plătească sume de bani considerabile din preţul convenit.
Da.
Este cazul, deosebit de întâlnit, al vânzării construcţiilor care urmează să se edifice (denumite bunuri viitoare).
În unele cazuri, construcţia nici nu este începută la momentul încheierii promisiunii, în alte cazuri, aceasta se află în diferite faze de execuţie. Obligaţiile pe care şi le asumă promitentul-vânzător sunt multiple, majoritatea fiind de natură administrativă: trebuie, în primul rând, să edifice construcţia cu respectarea întocmai a dispoziţiilor proiectului tehnic, apoi, trebuie să obţină certificatul de atestare a edificării construcţiei, să îndeplinească formalităţile de publicitate imobiliară privind construcţia edificată (diferite operaţiuni de dezlipire, apartamentare) şi, bineînţeles, să îndeplinească celelalte condiţii de fond pentru validitatea încheierii contractului de vânzare.
Operaţiunea de edificare a unei construcţii, fie că este o construcţie individuală, fie că este un condominiu, nu este una facilă, nici din punct de vedere tehnic (material), nici administrativ, mai ales atunci când acestea trebuie realizate până la un termen fix. Promitenţii-cumpărători trebuie să se consulte cu notarul public ales şi să ţină cont de eventualele riscuri contractuale care ar putea rezulta dintr-o eventuală neexecutare a obligaţiilor de către promitentul-vânzător, cu atât mai mult cu cât cauzele pot fi multiple (de exemplu, nerespectarea dispoziţiilor proiectului tehnic, declanşarea unei proceduri de insolvenţă sau alte dificultăţi financiare).
Nerealizarea bunului imobil promis va face ineficientă ipoteca legală existentă în beneficiul promitentului-cumpărător pentru recuperarea sumelor plătite (art.2386 pct.2 Cod civil), iar o acţiune judecătorească având ca obiect perfectarea vânzării (art.1669 Cod civil), va fi imposibilă. De asemenea, în dreptul românesc, nu există un mecanism legal special, prin care să se garanteze rambursarea de îndată a sumelor plătite de promitenţii-cumpărători în cazul nerealizării vânzării din culpa promitentului-vânzător. În aceste condiţii, este indicat ca promitenţii-cumpărători să adopte o atitudine contractuală prudentă şi să nu avanseze sume considerabile din preţul vânzării.
Este cazul, deosebit de întâlnit, al vânzării construcţiilor care urmează să se edifice (denumite bunuri viitoare).
În unele cazuri, construcţia nici nu este începută la momentul încheierii promisiunii, în alte cazuri, aceasta se află în diferite faze de execuţie. Obligaţiile pe care şi le asumă promitentul-vânzător sunt multiple, majoritatea fiind de natură administrativă: trebuie, în primul rând, să edifice construcţia cu respectarea întocmai a dispoziţiilor proiectului tehnic, apoi, trebuie să obţină certificatul de atestare a edificării construcţiei, să îndeplinească formalităţile de publicitate imobiliară privind construcţia edificată (diferite operaţiuni de dezlipire, apartamentare) şi, bineînţeles, să îndeplinească celelalte condiţii de fond pentru validitatea încheierii contractului de vânzare.
Operaţiunea de edificare a unei construcţii, fie că este o construcţie individuală, fie că este un condominiu, nu este una facilă, nici din punct de vedere tehnic (material), nici administrativ, mai ales atunci când acestea trebuie realizate până la un termen fix. Promitenţii-cumpărători trebuie să se consulte cu notarul public ales şi să ţină cont de eventualele riscuri contractuale care ar putea rezulta dintr-o eventuală neexecutare a obligaţiilor de către promitentul-vânzător, cu atât mai mult cu cât cauzele pot fi multiple (de exemplu, nerespectarea dispoziţiilor proiectului tehnic, declanşarea unei proceduri de insolvenţă sau alte dificultăţi financiare).
Nerealizarea bunului imobil promis va face ineficientă ipoteca legală existentă în beneficiul promitentului-cumpărător pentru recuperarea sumelor plătite (art.2386 pct.2 Cod civil), iar o acţiune judecătorească având ca obiect perfectarea vânzării (art.1669 Cod civil), va fi imposibilă. De asemenea, în dreptul românesc, nu există un mecanism legal special, prin care să se garanteze rambursarea de îndată a sumelor plătite de promitenţii-cumpărători în cazul nerealizării vânzării din culpa promitentului-vânzător. În aceste condiţii, este indicat ca promitenţii-cumpărători să adopte o atitudine contractuală prudentă şi să nu avanseze sume considerabile din preţul vânzării.
Da.
De multe ori, acesta constituie chiar unul dintre motivele pentru care părţile încheie o promisiune. Îndeplinirea formalităţilor privind exercitarea unui drept legal de preempţiune de către vânzător (cum este, de exemplu, cazul dreptului de preempţiune la vânzarea terenurilor agricole, prevăzut de Legea nr.17/2014 sau cazul dreptul de preempţiune la vânzarea imobilelor care constituie monument istoric, prevăzut de Legea nr.422/2001, ori cazul dreptului de preempţiune la vânzarea terenurilor forestiere, prevăzut de Codul silvic) trebuie îndeplinite la data încheierii vânzării, nu la data promisiunii. În funcţie de legea aplicabilă, îndeplinirea acestor formalităţi poate dura şi câteva luni.
Acceptarea ofertei de vânzare de către un eventual preemptor va constitui o condiţie – modalitate actului juridic (pe care părţile o vor stipula şi o vor configura în cuprinsul promisiunii), iar, dacă se va întâmpla, va avea drept consecinţă desfiinţarea promisiunii (cu repunerea părţilor în situaţia anterioară) şi obligaţia vânzătorului de a vinde bunul preemptorului care a exercitat dreptul de preempţiune. Aşadar, promisiunea va cuprinde dispoziţii speciale pentru această ipoteză, iar promitentul-cumpărător trebuie să acţioneze cu prudenţă, în aşteptarea rezultatului îndeplinirii formalităţilor privind exercitarea dreptului de preempţiune, neplătind sume de bani considerabile din preţul vânzării.
De multe ori, acesta constituie chiar unul dintre motivele pentru care părţile încheie o promisiune. Îndeplinirea formalităţilor privind exercitarea unui drept legal de preempţiune de către vânzător (cum este, de exemplu, cazul dreptului de preempţiune la vânzarea terenurilor agricole, prevăzut de Legea nr.17/2014 sau cazul dreptul de preempţiune la vânzarea imobilelor care constituie monument istoric, prevăzut de Legea nr.422/2001, ori cazul dreptului de preempţiune la vânzarea terenurilor forestiere, prevăzut de Codul silvic) trebuie îndeplinite la data încheierii vânzării, nu la data promisiunii. În funcţie de legea aplicabilă, îndeplinirea acestor formalităţi poate dura şi câteva luni.
Acceptarea ofertei de vânzare de către un eventual preemptor va constitui o condiţie – modalitate actului juridic (pe care părţile o vor stipula şi o vor configura în cuprinsul promisiunii), iar, dacă se va întâmpla, va avea drept consecinţă desfiinţarea promisiunii (cu repunerea părţilor în situaţia anterioară) şi obligaţia vânzătorului de a vinde bunul preemptorului care a exercitat dreptul de preempţiune. Aşadar, promisiunea va cuprinde dispoziţii speciale pentru această ipoteză, iar promitentul-cumpărător trebuie să acţioneze cu prudenţă, în aşteptarea rezultatului îndeplinirii formalităţilor privind exercitarea dreptului de preempţiune, neplătind sume de bani considerabile din preţul vânzării.
Da.
De multe ori, acesta constituie chiar unul dintre motivele pentru care părţile încheie o promisiune. În legislaţia actuală, formalităţile de publicitate imobiliară trebuie îndeplinite la data vânzării, nu la data promisiunii.
Cu toate acestea, promitentul-cumpărător trebuie să se consulte cu notarul public ales şi să adopte o atitudine contractuală prudentă, dacă decide să încheie o promisiune în acest stadiu, neplătind sume importante de bani din preţul vânzării. De altfel, notarul public va recomanda întocmirea cărţii funciare înainte de încheierea promisiunii, în scopul evitării unui posibil contentios ulterior.
O atitudine contractuală onestă a oricărui proprietar (promitent-vânzător) care intenţionează să vândă un bun imobil ar fi ca, la data încheierii unei promisiuni, dacă este proprietarul imobilului promis, să poată face dovada dreptului său de proprietate, a caracteristicilor imobilului, prin prezentarea unui extras de carte funciară. Or, în lipsa acestuia, dovada dreptului de proprietate nu poate fi făcută, în mod complet, prin prezentarea numai a înscrisurilor care îi atestă dreptul de proprietate.
Îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară - fie că este vorba de un teren, fie că este vorba de o construcţie - nu reprezintă o simplă formalitate administrativă. Sunt mai multe condiţii legale care ar trebui îndeplinite pentru deschiderea unei cărţi funciare, iar neîndeplinirea acestora va atrage imposibilitatea deschiderii cărţii funciare, deci nerealizarea operaţiunii de vânzare. În cazul terenurilor pot exista piedici importante legate de limitele, poziţionarea şi suprafaţa acestuia care se vor devoala abia cu ocazia măsurătorilor cadastrale, care să nu corespundă datelor ce rezultă din înscrisurile care dovedesc dreptul de proprietate. Iar, în cazul construcţiilor, orice nerespectare a dispoziţiilor unei autorizaţii de construire, ori a proiectului tehnic, va avea, de asemenea, consecinţe negative importante în procedura de deschidere a cărţii funciare.
De asemenea, inexistenţa unei cărţi funciare la momentul promisiunii nu permite notarului public verificarea deplină a dreptului de proprietate invocat de promitentul-vânzător şi a existenţei sau a lipsei sarcinilor. Apoi, nici notarea promisiunii în cartea funciară nu poate fi făcută, din moment ce aceasta nu este încă deschisă, iar dreptul de ipotecă legală prevăzut de art.2386 pct.2 Cod civil nici nu poate exista în această situaţie.
Nu în ultimul rând, deschiderea cărţii funciare este o operaţiune care poate fi îndeplinită exclusiv de către promitentul-vânzător, iar dacă, după încheierea promisiunii, acesta va acţiona cu rea-credinţă printr-o stare de pasivitate (inacţiune), o astfel de operaţiune nu va putea fi făcută de promitentul-cumpărător, într-un demers in extremis de a-şi valorifica drepturile rezultate din promisiune.
Pentru toate aceste motive, corpul notarial îndeamnă achizitorii să acţioneze cu prudenţă în astfel de situaţii, indiferent de forma în care aleg să încheie promisiunea.
De multe ori, acesta constituie chiar unul dintre motivele pentru care părţile încheie o promisiune. În legislaţia actuală, formalităţile de publicitate imobiliară trebuie îndeplinite la data vânzării, nu la data promisiunii.
Cu toate acestea, promitentul-cumpărător trebuie să se consulte cu notarul public ales şi să adopte o atitudine contractuală prudentă, dacă decide să încheie o promisiune în acest stadiu, neplătind sume importante de bani din preţul vânzării. De altfel, notarul public va recomanda întocmirea cărţii funciare înainte de încheierea promisiunii, în scopul evitării unui posibil contentios ulterior.
O atitudine contractuală onestă a oricărui proprietar (promitent-vânzător) care intenţionează să vândă un bun imobil ar fi ca, la data încheierii unei promisiuni, dacă este proprietarul imobilului promis, să poată face dovada dreptului său de proprietate, a caracteristicilor imobilului, prin prezentarea unui extras de carte funciară. Or, în lipsa acestuia, dovada dreptului de proprietate nu poate fi făcută, în mod complet, prin prezentarea numai a înscrisurilor care îi atestă dreptul de proprietate.
Îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară - fie că este vorba de un teren, fie că este vorba de o construcţie - nu reprezintă o simplă formalitate administrativă. Sunt mai multe condiţii legale care ar trebui îndeplinite pentru deschiderea unei cărţi funciare, iar neîndeplinirea acestora va atrage imposibilitatea deschiderii cărţii funciare, deci nerealizarea operaţiunii de vânzare. În cazul terenurilor pot exista piedici importante legate de limitele, poziţionarea şi suprafaţa acestuia care se vor devoala abia cu ocazia măsurătorilor cadastrale, care să nu corespundă datelor ce rezultă din înscrisurile care dovedesc dreptul de proprietate. Iar, în cazul construcţiilor, orice nerespectare a dispoziţiilor unei autorizaţii de construire, ori a proiectului tehnic, va avea, de asemenea, consecinţe negative importante în procedura de deschidere a cărţii funciare.
De asemenea, inexistenţa unei cărţi funciare la momentul promisiunii nu permite notarului public verificarea deplină a dreptului de proprietate invocat de promitentul-vânzător şi a existenţei sau a lipsei sarcinilor. Apoi, nici notarea promisiunii în cartea funciară nu poate fi făcută, din moment ce aceasta nu este încă deschisă, iar dreptul de ipotecă legală prevăzut de art.2386 pct.2 Cod civil nici nu poate exista în această situaţie.
Nu în ultimul rând, deschiderea cărţii funciare este o operaţiune care poate fi îndeplinită exclusiv de către promitentul-vânzător, iar dacă, după încheierea promisiunii, acesta va acţiona cu rea-credinţă printr-o stare de pasivitate (inacţiune), o astfel de operaţiune nu va putea fi făcută de promitentul-cumpărător, într-un demers in extremis de a-şi valorifica drepturile rezultate din promisiune.
Pentru toate aceste motive, corpul notarial îndeamnă achizitorii să acţioneze cu prudenţă în astfel de situaţii, indiferent de forma în care aleg să încheie promisiunea.
Nu.
Executarea obligaţiei de plată a preţului de către cumpărător este specifică derulării unei operaţiuni de vânzare, nu derulării contractului pregătitor (a promisiunii). Obligaţia care rezultă, în mod firesc, din încheierea unui contract pregătitor constă în obligaţia reciprocă de a încheia contractul promis în viitor. Din acest motiv, nici nu există o normă care să impună plata anticipată a preţului sau a unei părţi din preţ la momentul încheierii unei promisiuni. Pot exista promisiuni în care promitentul-cumpărător să nu achite nicio sumă de bani la momentul încheierii acesteia. Iar, dacă există operaţiuni de creditare în care cumpărătorul trebuie să achite o parte din preţ din surse proprii, aceasta nu trebuie să se întâmple la momentul încheierii promisiunii, ci al vânzării.
În practică, plata unei sume de bani de către promitentul-cumpărător la încheierea unei promisiuni se face, mai degrabă, cu rol confirmativ, îmbrăcând forma unei arvune. Chiar şi atunci când promitentul-cumpărător alege să execute anticipat obligaţia de plată a preţului, prin plata unui avans, aceasta se face tot cu un “rol confirmativ”, fiind pusă în legătură cu o clauză penală constând în pierderea sumei plătite, în cazul în care promitentul-cumpărător ar refuza încheierea vânzării.
Chiar dacă nu există niciun impediment ca promitentul-cumpărător să achite sume de bani cu titlu de avans din preţ la momentul încheierii promisiunii, acesta ar trebui să ţină cont de poziţia sa contractuală, de contextul contractual şi să nu avanseze sume considerabile de bani. În orice caz, nu există o sumă minimă sau maximă obligatorie, care să trebuiască să fie plătită la momentul încheierii unei promisiuni. Această sumă este rezultatul negocierilor dintre părţi.
Executarea obligaţiei de plată a preţului de către cumpărător este specifică derulării unei operaţiuni de vânzare, nu derulării contractului pregătitor (a promisiunii). Obligaţia care rezultă, în mod firesc, din încheierea unui contract pregătitor constă în obligaţia reciprocă de a încheia contractul promis în viitor. Din acest motiv, nici nu există o normă care să impună plata anticipată a preţului sau a unei părţi din preţ la momentul încheierii unei promisiuni. Pot exista promisiuni în care promitentul-cumpărător să nu achite nicio sumă de bani la momentul încheierii acesteia. Iar, dacă există operaţiuni de creditare în care cumpărătorul trebuie să achite o parte din preţ din surse proprii, aceasta nu trebuie să se întâmple la momentul încheierii promisiunii, ci al vânzării.
În practică, plata unei sume de bani de către promitentul-cumpărător la încheierea unei promisiuni se face, mai degrabă, cu rol confirmativ, îmbrăcând forma unei arvune. Chiar şi atunci când promitentul-cumpărător alege să execute anticipat obligaţia de plată a preţului, prin plata unui avans, aceasta se face tot cu un “rol confirmativ”, fiind pusă în legătură cu o clauză penală constând în pierderea sumei plătite, în cazul în care promitentul-cumpărător ar refuza încheierea vânzării.
Chiar dacă nu există niciun impediment ca promitentul-cumpărător să achite sume de bani cu titlu de avans din preţ la momentul încheierii promisiunii, acesta ar trebui să ţină cont de poziţia sa contractuală, de contextul contractual şi să nu avanseze sume considerabile de bani. În orice caz, nu există o sumă minimă sau maximă obligatorie, care să trebuiască să fie plătită la momentul încheierii unei promisiuni. Această sumă este rezultatul negocierilor dintre părţi.
Ce urmează după încheierea unei promisiuni?
În perioada dintre încheierea promisiunii şi încheierea vânzării, părţile trebuie să execute întocmai obligaţiile pe care şi le-au asumat pentru a se putea încheia contractul de vânzare la data pe care au convenit-o. Urmarea firească a executării acestor obligaţii o constituie încheierea contractului de vânzare.
Nu.
Promisiunea are forţa obligatorie specifică oricărui contract, aşadar, nicio parte nu se poate răzgândi după încheierea promisiunii.
Sunt rare situaţiile în care o promisiune să prevadă un drept de denunţare unilaterală în favoarea uneia sau alteia dintre părţi, prevăzut de art.1276 Cod civil, ori o clauză de arvună penalizatoare (cu rol de dezicere), prevăzută de art.1545 Cod civil. Promisiunile conţin adesea clauze de arvună cu rol confirmativ (art.1544 Cod civil), care nu permit dezicerea de contract. Un astfel de drept de răzgândire (denunţare, dezicere) ar putea fi convenit de părţi numai în anumite situaţii particulare, excepţionale, determinate de o anumită situaţie juridică, dar aceasta se întâmplă rar în practică.
Promisiunea are forţa obligatorie specifică oricărui contract, aşadar, nicio parte nu se poate răzgândi după încheierea promisiunii.
Sunt rare situaţiile în care o promisiune să prevadă un drept de denunţare unilaterală în favoarea uneia sau alteia dintre părţi, prevăzut de art.1276 Cod civil, ori o clauză de arvună penalizatoare (cu rol de dezicere), prevăzută de art.1545 Cod civil. Promisiunile conţin adesea clauze de arvună cu rol confirmativ (art.1544 Cod civil), care nu permit dezicerea de contract. Un astfel de drept de răzgândire (denunţare, dezicere) ar putea fi convenit de părţi numai în anumite situaţii particulare, excepţionale, determinate de o anumită situaţie juridică, dar aceasta se întâmplă rar în practică.
Dreptul de proprietate asupra bunului promis se va transmite numai la data încheierii vânzării, fie pe cale voluntară, prin încheierea contractului de vânzare, fie pe cale judecătorească, la data hotărârii judecătoreşti de perfectare a vânzării.
De regulă, predarea bunului imobil are loc la data transmiterii dreptului de proprietate asupra bunului, aşadar la data vânzării.
O predare anticipată a bunului la momentul încheierii promisiunii nu reprezintă o obligaţie care să rezulte, în mod firesc, din încheierea unei promisiuni. Părţile pot însă conveni ca, pentru anumite motive, promitentul-vânzător care este proprietar al imobilului să predea (anticipat) bunul promitentului-cumpărător înainte de încheierea vânzării, caz în care va însoţi această predare de anumite clauze contractuale speciale, pentru ipoteza nerealizării vânzării din culpa promitentului-cumpărător. Astfel de situaţii nu sunt dese în practică. Promitentul-vânzător se va consulta cu notarul public pentru a înţelege consecinţele unei predări anticipate a bunului, mai ales în ipoteza în care vânzarea nu s-ar realiza din culpa promitentului-cumpărător sau bunul ar pieri în această perioadă.
O predare anticipată a bunului la momentul încheierii promisiunii nu reprezintă o obligaţie care să rezulte, în mod firesc, din încheierea unei promisiuni. Părţile pot însă conveni ca, pentru anumite motive, promitentul-vânzător care este proprietar al imobilului să predea (anticipat) bunul promitentului-cumpărător înainte de încheierea vânzării, caz în care va însoţi această predare de anumite clauze contractuale speciale, pentru ipoteza nerealizării vânzării din culpa promitentului-cumpărător. Astfel de situaţii nu sunt dese în practică. Promitentul-vânzător se va consulta cu notarul public pentru a înţelege consecinţele unei predări anticipate a bunului, mai ales în ipoteza în care vânzarea nu s-ar realiza din culpa promitentului-cumpărător sau bunul ar pieri în această perioadă.
Decesul oricărei persoane are ca efect firesc transmiterea obligaţiilor acesteia către moştenitorii săi universali.
La fel, în cazul promisiunii, în cazul decesului oricăreia dintre părţi până la data vânzării, obligaţiile acesteia se vor transmite moştenitorilor acesteia. Moştenitorii acesteia vor trebui să încheie contractul de vânzare în condiţiile convenite în promisiune de autorul lor (promitent-vânzător sau promitent-cumpărător).
La fel, în cazul promisiunii, în cazul decesului oricăreia dintre părţi până la data vânzării, obligaţiile acesteia se vor transmite moştenitorilor acesteia. Moştenitorii acesteia vor trebui să încheie contractul de vânzare în condiţiile convenite în promisiune de autorul lor (promitent-vânzător sau promitent-cumpărător).
Dacă promitentul-vânzător persoană juridică intră într-o procedură de insolvenţă, atunci contractul de vânzare se va încheia de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar, la cererea promitentului-cumpărător, în condiţiile Legii nr.85/2014, dacă:
a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;
c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare;
d) în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară.
Pentru a putea fi încheiat contractul de vânzare cu promitentul-cumpărător în condiţiile art. 91 alin. (1) din Legea nr.85/2014, în prealabil, administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar va asigura respectarea următoarelor drepturi pentru creditorii deţinători ai unor creanţe ce beneficiază de cauze de preferinţă asupra bunurilor ce urmează a se înstrăina potrivit alin. (1) şi au înscris acel drept în registrele de publicitate prevăzute de lege înainte de data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare:
a) dreptul de a beneficia cu prioritate de orice sume încasate în averea debitoarei în baza contractelor de vânzare încheiate în condiţiile alin. (1), potrivit prevederilor art. 159; şi/sau
b) dreptul de a beneficia de o măsură privind asigurarea unei protecţii corespunzătoare, respectiv una dintre următoarele măsuri:
1. primirea unei sume reprezentând maximum valoarea de piaţă a bunului din care se deduc cheltuielile prevăzute de art. 159 alin. (1) pct. 1;
2. primirea unei garanţii reale cu o valoare egală cu valoarea de piaţă a bunului stabilită în cadrul procedurii, printr-un raport de evaluare actualizat ce va fi întocmit de către un evaluator autorizat desemnat potrivit prevederilor art. 61;
3. primirea unei scrisori de garanţie bancară pentru o sumă egală cu valoarea de piaţă a bunului stabilită în cadrul procedurii, dar nu mai mult decât valoarea creanţei acestora înregistrată în tabelul de creanţe în vigoare.
Propunerea măsurii prevăzute la alin. (2) lit. b) se va face de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar prin raportul de activitate prin care se propune măsura vânzării şi se notifică creditorului beneficiar al unei cauze de preferinţă (art.131 din Legea nr.85/2014).
a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;
c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare;
d) în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară.
Pentru a putea fi încheiat contractul de vânzare cu promitentul-cumpărător în condiţiile art. 91 alin. (1) din Legea nr.85/2014, în prealabil, administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar va asigura respectarea următoarelor drepturi pentru creditorii deţinători ai unor creanţe ce beneficiază de cauze de preferinţă asupra bunurilor ce urmează a se înstrăina potrivit alin. (1) şi au înscris acel drept în registrele de publicitate prevăzute de lege înainte de data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare:
a) dreptul de a beneficia cu prioritate de orice sume încasate în averea debitoarei în baza contractelor de vânzare încheiate în condiţiile alin. (1), potrivit prevederilor art. 159; şi/sau
b) dreptul de a beneficia de o măsură privind asigurarea unei protecţii corespunzătoare, respectiv una dintre următoarele măsuri:
1. primirea unei sume reprezentând maximum valoarea de piaţă a bunului din care se deduc cheltuielile prevăzute de art. 159 alin. (1) pct. 1;
2. primirea unei garanţii reale cu o valoare egală cu valoarea de piaţă a bunului stabilită în cadrul procedurii, printr-un raport de evaluare actualizat ce va fi întocmit de către un evaluator autorizat desemnat potrivit prevederilor art. 61;
3. primirea unei scrisori de garanţie bancară pentru o sumă egală cu valoarea de piaţă a bunului stabilită în cadrul procedurii, dar nu mai mult decât valoarea creanţei acestora înregistrată în tabelul de creanţe în vigoare.
Propunerea măsurii prevăzute la alin. (2) lit. b) se va face de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar prin raportul de activitate prin care se propune măsura vânzării şi se notifică creditorului beneficiar al unei cauze de preferinţă (art.131 din Legea nr.85/2014).
După încheierea unei promisiuni niciuna din părţi nu are un drept legal de a se răzgândi.
Neîncheierea de către promitentul-vânzător a contractului de vânzare la data convenită va reprezenta o culpă a acestuia. De regulă, aceasta se dovedeşte prin neprezentarea promitentului-vânzător la un anumit notar public în ziua încheierii vânzării sau refuzul de a încheia contractul de vânzare ori lipsa îndeplinirii altor obligaţii care îi reveneau. Evident, la rândul său, promitentul-cumpărător trebuie să se declare gata să încheie contractul de vânzare şi să-şi fi executat obligaţiile care erau în sarcina sa la data convenită pentru încheierea vânzării.
În aceste condiţii, promitentul-cumpărător are de făcut o alegere (art.1549 alin.1 Cod civil):
a) Dacă doreşte să devină proprietar al bunului, va iniţia o acţiune judecătorească (care are ca obiect executarea silită a obligaţiei promitentului-vânzător de a încheia contractul de vânzare), la finalul căreia va dobândi, prin hotărâre judecătorească, dreptul de proprietate asupra bunului, în calitate de cumpărător. Aceasta este posibil numai dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis, iar, în cazul bunurilor viitoare (construcţii, case, apartamente), acestea au fost edificate corespunzător dispoziţiilor din autorizaţia de construire şi din proiectul tehnic. Promitentul-cumpărător va putea solicita şi daune interese, iar dacă acestea au fost convenite în promisiune sub forma unei clauze penale, îi vor fi acordate în cuantumul pe care l-a convenit cu promitentul-vânzător.
b) Dacă executarea silită a obligaţiei promitentului-vânzător de a încheia contractul de vânzare nu este posibilă sau dacă promitentul-cumpărător apreciază că interesele sale converg către o rezoluţiune a promisiunii, va alege desfiinţarea promisiunii, pe cale judecătorească sau prin invocarea unui pact comisoriu (art.1553 Cod civil), putând solicita şi daune interese, iar dacă acestea au fost convenite în promisiune sub forma unei clauze penale sau a unei clauze de arvună, îi vor fi acordate în cuantumul pe care l-a convenit cu promitentul-vânzător.
Neîncheierea de către promitentul-vânzător a contractului de vânzare la data convenită va reprezenta o culpă a acestuia. De regulă, aceasta se dovedeşte prin neprezentarea promitentului-vânzător la un anumit notar public în ziua încheierii vânzării sau refuzul de a încheia contractul de vânzare ori lipsa îndeplinirii altor obligaţii care îi reveneau. Evident, la rândul său, promitentul-cumpărător trebuie să se declare gata să încheie contractul de vânzare şi să-şi fi executat obligaţiile care erau în sarcina sa la data convenită pentru încheierea vânzării.
În aceste condiţii, promitentul-cumpărător are de făcut o alegere (art.1549 alin.1 Cod civil):
a) Dacă doreşte să devină proprietar al bunului, va iniţia o acţiune judecătorească (care are ca obiect executarea silită a obligaţiei promitentului-vânzător de a încheia contractul de vânzare), la finalul căreia va dobândi, prin hotărâre judecătorească, dreptul de proprietate asupra bunului, în calitate de cumpărător. Aceasta este posibil numai dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis, iar, în cazul bunurilor viitoare (construcţii, case, apartamente), acestea au fost edificate corespunzător dispoziţiilor din autorizaţia de construire şi din proiectul tehnic. Promitentul-cumpărător va putea solicita şi daune interese, iar dacă acestea au fost convenite în promisiune sub forma unei clauze penale, îi vor fi acordate în cuantumul pe care l-a convenit cu promitentul-vânzător.
b) Dacă executarea silită a obligaţiei promitentului-vânzător de a încheia contractul de vânzare nu este posibilă sau dacă promitentul-cumpărător apreciază că interesele sale converg către o rezoluţiune a promisiunii, va alege desfiinţarea promisiunii, pe cale judecătorească sau prin invocarea unui pact comisoriu (art.1553 Cod civil), putând solicita şi daune interese, iar dacă acestea au fost convenite în promisiune sub forma unei clauze penale sau a unei clauze de arvună, îi vor fi acordate în cuantumul pe care l-a convenit cu promitentul-vânzător.
După încheierea unei promisiuni niciuna din părţi nu are un drept legal de a se răzgândi.
Neîncheierea de către promitentul-cumpărător a contractului de vânzare la data convenită va reprezenta o culpă a acestuia. De regulă, aceasta se dovedeşte prin neprezentarea promitentului-cumpărător la un anumit notar public în ziua încheierii vânzării sau refuzul de a încheia contractul de vânzare ori lipsa îndeplinirii altor obligaţii care îi reveneau. Evident, la rândul său, promitentul-vânzător trebuie să se declare gata să încheie contractul de vânzare şi să-şi fi executat obligaţiile care erau în sarcina sa la data convenită pentru încheierea vânzării.
În aceste condiţii, promitentul-vânzător are de făcut o alegere (art.1549 alin.1 Cod civil):
a) Dacă intenţionează să transmită dreptul de proprietate asupra bunului promis promitentului-cumpărător (art.1527 Cod civil) – deşi acesta refuză încheierea contractului de vânzare – sau dacă o rezoluţiune a promisiunii nu este posibilă din cauza faptului că neexecutarea este de mică însemnătate (art.1551 alin. 1 Cod civil), va iniţia o acţiune judecătorească (care are ca obiect executarea silită a obligaţiei promitentului-cumpărător de a încheia contractul de vânzare), la finalul căreia promitentul-cumpărător va dobândi, prin hotărâre judecătorească, dreptul de proprietate asupra bunului, fiind obligat, evident, să plătească preţul convenit.
Promitentul-vânzător va putea solicita şi daune interese, iar dacă acestea au fost convenite în promisiune sub forma unei clauze penale, îi vor fi acordate în cuantumul pe care l-a convenit cu promitentul-cumpărător. Aceasta se întâmplă rar în practică. În faţa unei neexecutări însemnate din partea promitentului-cumpărător, un promitent-vânzător va prefera desfiinţarea promisiunii, cu daune interese.
b) Dacă alege rezoluţiunea promisiunii, pe cale judecătorească sau prin invocarea unui pact comisoriu (art.1553 Cod civil), poate solicita şi daune interese, iar dacă acestea au fost convenite în promisiune sub forma unei clauze penale sau a unei clauze de arvună, îi vor fi acordate în cuantumul pe care l-a convenit cu promitentul-cumpărător.
Neîncheierea de către promitentul-cumpărător a contractului de vânzare la data convenită va reprezenta o culpă a acestuia. De regulă, aceasta se dovedeşte prin neprezentarea promitentului-cumpărător la un anumit notar public în ziua încheierii vânzării sau refuzul de a încheia contractul de vânzare ori lipsa îndeplinirii altor obligaţii care îi reveneau. Evident, la rândul său, promitentul-vânzător trebuie să se declare gata să încheie contractul de vânzare şi să-şi fi executat obligaţiile care erau în sarcina sa la data convenită pentru încheierea vânzării.
În aceste condiţii, promitentul-vânzător are de făcut o alegere (art.1549 alin.1 Cod civil):
a) Dacă intenţionează să transmită dreptul de proprietate asupra bunului promis promitentului-cumpărător (art.1527 Cod civil) – deşi acesta refuză încheierea contractului de vânzare – sau dacă o rezoluţiune a promisiunii nu este posibilă din cauza faptului că neexecutarea este de mică însemnătate (art.1551 alin. 1 Cod civil), va iniţia o acţiune judecătorească (care are ca obiect executarea silită a obligaţiei promitentului-cumpărător de a încheia contractul de vânzare), la finalul căreia promitentul-cumpărător va dobândi, prin hotărâre judecătorească, dreptul de proprietate asupra bunului, fiind obligat, evident, să plătească preţul convenit.
Promitentul-vânzător va putea solicita şi daune interese, iar dacă acestea au fost convenite în promisiune sub forma unei clauze penale, îi vor fi acordate în cuantumul pe care l-a convenit cu promitentul-cumpărător. Aceasta se întâmplă rar în practică. În faţa unei neexecutări însemnate din partea promitentului-cumpărător, un promitent-vânzător va prefera desfiinţarea promisiunii, cu daune interese.
b) Dacă alege rezoluţiunea promisiunii, pe cale judecătorească sau prin invocarea unui pact comisoriu (art.1553 Cod civil), poate solicita şi daune interese, iar dacă acestea au fost convenite în promisiune sub forma unei clauze penale sau a unei clauze de arvună, îi vor fi acordate în cuantumul pe care l-a convenit cu promitentul-cumpărător.
II. Contractul de vânzare imobiliară
Ce este contractul de vânzare?
Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să-l plătească (art.1650 al.1 Cod civil).
Contractul de vânzare cunoaşte cea mai amplă reglementare dintre contractele speciale din Codul civil (112 articole, art.1650-art.1762).
Contractul de vânzare având ca obiect un imobil se încheie numai în formă autentică de către un notar public (art.877, art.888, art.1244, art.1247 Cod civil). Dacă forma autentică nu este respectată, vânzarea este nulă şi trebuie refăcută, cu respectarea formei autentice.
Obiectul unei vânzări imobiliare îl constituie unul sau mai multe imobile (teren, teren cu construcţii, locuinţe, anexe) care sunt intabulate în cartea funciară şi sunt identificate prin număr cadastral. De asemenea, obiectul vânzării poate fi o cotă-parte dintr-un imobil.
Imobilul poate fi proprietatea exclusivă a unei singure persoane (un vânzător), după cum poate fi proprietatea devălmaşă (comună) a soţilor vânzători sau se poate afla în coproprietatea mai multor persoane (de exemplu, moştenitori sau persoane care au achiziţionat imobilul împreună, în coproprietate).
În cazul în care imobilul este proprietatea comună a soţilor, trebuie ca ambii soţi să consimtă la vânzarea bunului (art.346 al.1 Cod civil). Este posibil ca un soţ să reprezinte pe celălalt soţ la încheierea contractului de vânzare, cu procură specială autentică. Un soţ nu poate vinde singur nici măcar o cotă-parte dintr-un bun comun, deoarece proprietatea devămaşă a soţilor este o formă de proprietate comună, unde cotele-părţi nu se cunosc pe perioada devălmăşiei, ci numai la încetarea acesteia.
Dacă imobilul este bun propriu numai al unuia dintre soţi (de exemplu, a fost dobândit de acesta prin moştenire sau donaţie sau a fost dobândit prin orice mod înainte de căsătorie), atunci numai soţul proprietar va consimţi la vânzare (art.340 lit.a Cod civil; art.342 Cod civil). Dacă imobilul – locuinţă – este bun propriu al unuia dintre soţi (de exemplu, este dobândit prin moştenire sau este dobândit înainte de căsătorie) şi constituie locuinţa familiei (fapt notat în cartea funciară), la vânzare trebuie să consimtă şi celălalt soţ (chiar dacă nu are calitatea de proprietar). Măsura a fost introdusă în legislaţia românească prin Codul civil din 2011 şi este justificată de protecţia imobilului, care constituie locuinţa familiei (art.322 al.1 Cod civil).
În cazul imobilului deţinut în coproprietate de mai multe persoane, în practică, cumpărătorul este interesat să achiziţioneze întreg imobilul (fie printr-un singur contract, fie prin contracte diferite), cumpărând de la toţi coproprietarii cotele parţi ale acestora. Fiecare coproprietar este liber să vândă (sau să dispună în orice alt mod) oricui cota sa parte din imobil, fără acordul celorlalţi coproprietari şi fără ca aceştia să aibă un drept legal de preempţiune (preferinţă) la vânzare (art.634 al.1 Cod civil).
Nu se poate transmite o parte determinată dintr-un imobil decât după dezlipirea imobilului (de exemplu, o parte dintr-un teren). Proprietarul trebuie, mai întâi, să dezlipească imobilul întreg (care trebuie să fie măsurat cadastral), iar în urma dezlipirii să rezulte un imobil distinct, identificat prin număr cadastral, corespunzător părţii din teren care va face obiectul vânzării (de exemplu, dintr-o suprafaţă de 10.000 mp, proprietarul doreşte să vândă numai 3.000 mp).
Odată cu vânzarea bunului imobil (de exemplu, o locuinţă), părţile pot conveni şi vânzarea bunurilor mobile existente în acesta, dacă acestea sunt proprietatea vânzătorului (această situaţie este posibilă inclusiv în cazul vânzărilor imobiliare, unde un creditor bancar finanţează achiziţia imobiliară, cu condiţia ca preţul vânzării să fie stabilit distinct de părţi pentru bunul imobil şi, respectiv, pentru bunurile mobile, iar preţul bunurilor mobile să fie achitat exclusiv din fondurile proprii ale cumpărătorului).
Dacă pe un teren, care este identificat prin număr cadastral, au fost efectuate lucrări de construire, în temeiul unei autorizaţii de construire sau au fost efectuate lucrări de desfiinţare a unor construcţii, în temeiul unei autorizaţii de desfiinţare, planul de amplasament şi delimitare (PAD) al imobilului va trebui să fie actualizat mai întâi (după caz, se va înscrise şi construcţia în cartea funciară, în urma măsurătorilor cadastrale sau se vor radia din cartea funciară construcţiile care au fost desfiinţate), pentru ca situaţia cadastrală a imobilului (teren cu sau fără construcţii) să coincidă cu situaţia reală. Nu este posibil ca aceste formalităţi să fie efectuate de cumpărător ulterior achiziţiei imobilului.
Este posibil ca un imobil, compus din teren şi construcţie, să fie înstrăinat unor persoane diferite (de exemplu, terenul este înstrăinat unei persoane şi construcţia este înstrăinată unei alte persoane), fapt care va da naştere în favoarea proprietarului construcţiei a unui drept de superficie asupra terenului pe care este situată construcţia (art.693 Cod civil).
Obiectul vânzării poate fi compus dintr-un bun imobil principal (de exemplu, un teren pe care este edificată sau nu o locuinţă) şi dintr-un bun imobil accesoriu (de exemplu, cota parte dintr-un drum de acces), care fac obiectul aceleiaşi operaţiuni.
Imobilul poate fi proprietatea exclusivă a unei singure persoane (un vânzător), după cum poate fi proprietatea devălmaşă (comună) a soţilor vânzători sau se poate afla în coproprietatea mai multor persoane (de exemplu, moştenitori sau persoane care au achiziţionat imobilul împreună, în coproprietate).
În cazul în care imobilul este proprietatea comună a soţilor, trebuie ca ambii soţi să consimtă la vânzarea bunului (art.346 al.1 Cod civil). Este posibil ca un soţ să reprezinte pe celălalt soţ la încheierea contractului de vânzare, cu procură specială autentică. Un soţ nu poate vinde singur nici măcar o cotă-parte dintr-un bun comun, deoarece proprietatea devămaşă a soţilor este o formă de proprietate comună, unde cotele-părţi nu se cunosc pe perioada devălmăşiei, ci numai la încetarea acesteia.
Dacă imobilul este bun propriu numai al unuia dintre soţi (de exemplu, a fost dobândit de acesta prin moştenire sau donaţie sau a fost dobândit prin orice mod înainte de căsătorie), atunci numai soţul proprietar va consimţi la vânzare (art.340 lit.a Cod civil; art.342 Cod civil). Dacă imobilul – locuinţă – este bun propriu al unuia dintre soţi (de exemplu, este dobândit prin moştenire sau este dobândit înainte de căsătorie) şi constituie locuinţa familiei (fapt notat în cartea funciară), la vânzare trebuie să consimtă şi celălalt soţ (chiar dacă nu are calitatea de proprietar). Măsura a fost introdusă în legislaţia românească prin Codul civil din 2011 şi este justificată de protecţia imobilului, care constituie locuinţa familiei (art.322 al.1 Cod civil).
În cazul imobilului deţinut în coproprietate de mai multe persoane, în practică, cumpărătorul este interesat să achiziţioneze întreg imobilul (fie printr-un singur contract, fie prin contracte diferite), cumpărând de la toţi coproprietarii cotele parţi ale acestora. Fiecare coproprietar este liber să vândă (sau să dispună în orice alt mod) oricui cota sa parte din imobil, fără acordul celorlalţi coproprietari şi fără ca aceştia să aibă un drept legal de preempţiune (preferinţă) la vânzare (art.634 al.1 Cod civil).
Nu se poate transmite o parte determinată dintr-un imobil decât după dezlipirea imobilului (de exemplu, o parte dintr-un teren). Proprietarul trebuie, mai întâi, să dezlipească imobilul întreg (care trebuie să fie măsurat cadastral), iar în urma dezlipirii să rezulte un imobil distinct, identificat prin număr cadastral, corespunzător părţii din teren care va face obiectul vânzării (de exemplu, dintr-o suprafaţă de 10.000 mp, proprietarul doreşte să vândă numai 3.000 mp).
Odată cu vânzarea bunului imobil (de exemplu, o locuinţă), părţile pot conveni şi vânzarea bunurilor mobile existente în acesta, dacă acestea sunt proprietatea vânzătorului (această situaţie este posibilă inclusiv în cazul vânzărilor imobiliare, unde un creditor bancar finanţează achiziţia imobiliară, cu condiţia ca preţul vânzării să fie stabilit distinct de părţi pentru bunul imobil şi, respectiv, pentru bunurile mobile, iar preţul bunurilor mobile să fie achitat exclusiv din fondurile proprii ale cumpărătorului).
Dacă pe un teren, care este identificat prin număr cadastral, au fost efectuate lucrări de construire, în temeiul unei autorizaţii de construire sau au fost efectuate lucrări de desfiinţare a unor construcţii, în temeiul unei autorizaţii de desfiinţare, planul de amplasament şi delimitare (PAD) al imobilului va trebui să fie actualizat mai întâi (după caz, se va înscrise şi construcţia în cartea funciară, în urma măsurătorilor cadastrale sau se vor radia din cartea funciară construcţiile care au fost desfiinţate), pentru ca situaţia cadastrală a imobilului (teren cu sau fără construcţii) să coincidă cu situaţia reală. Nu este posibil ca aceste formalităţi să fie efectuate de cumpărător ulterior achiziţiei imobilului.
Este posibil ca un imobil, compus din teren şi construcţie, să fie înstrăinat unor persoane diferite (de exemplu, terenul este înstrăinat unei persoane şi construcţia este înstrăinată unei alte persoane), fapt care va da naştere în favoarea proprietarului construcţiei a unui drept de superficie asupra terenului pe care este situată construcţia (art.693 Cod civil).
Obiectul vânzării poate fi compus dintr-un bun imobil principal (de exemplu, un teren pe care este edificată sau nu o locuinţă) şi dintr-un bun imobil accesoriu (de exemplu, cota parte dintr-un drum de acces), care fac obiectul aceleiaşi operaţiuni.
Preţul vânzării trebuie să constea, obligatoriu, într-o sumă de bani (art.1660 al.1 Cod civil). Dacă preţul constă în alte bunuri sau în servicii sau înstrăinarea nu se face în scopul vânzării, ci a stingerii unei obligaţii, atunci contractul nu este o vânzare, ci un alt contract (contract de schimb sau alt contract).
Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil (art.1660 al.2 Cod civil), adică trebuie să fie stabilit de părţi în momentul încheierii contractului sau poate fi lăsat la aprecierea unei persoane desemnate (această ultimă situaţie nu se întâlneşte în practica contractelor de vânzare imobiliară).
Preţul vânzării este stabilit liber de vânzător şi cumpărător.
Preţul trebuie să îndeplinească două condiţii obligatorii: trebuie să fie sincer şi trebuie să fie serios (art.1660 al.2 Cod civil). Prin preţ sincer se înţelege să fie un preţ real (şi nu simulat, deghizat), cu intenţia de a fi plătit, în caz contrar vânzarea este anulabilă (art.1665 al.1 Cod civil). Prin preţ serios se înţelege un preţ care să nu fie simbolic, infim raportat la valoarea bunului (disproporţionat), caz în care contractul de vânzare este anulabil (art.1665 al.2 Cod civil).
Nici Statul şi nici notarul public nu intervin în niciun fel în stabilirea preţului de vânzare al unui bun imobil. Notarul public însă trebuie să se asigure că preţul – astfel cum a fost negociat de părţi şi declarat de aceştia – îndeplineşte cumulativ condiţiile legale obligatorii de a fi sincer şi serios, deoarece, în caz contrar, vânzarea este anulabilă. Notarul poate astfel să facă comparaţii ale preţului declarat de părţi cu valoarea minimă a imobilului rezultată din Studiul de piaţă întocmit de expert evaluator autorizat ori cu valoarea de impozitare sau cu valori asemănătoare ale imobilelor pe care le-a tranzacţionat. Dacă, în urma acestor comparaţii, notarul public constată că preţul declarat de părţi nu este sincer şi serios (existând aparenţa unei tranzacţii fictive, deghizate), va refuza instrumentarea contractului de vânzare. Dacă este cazul, notarul va îndruma părţile cu privire la alegerea unui alt cadru contractual, dacă constată că voinţa părţilor nu corespunde condiţiilor şi caracteristicilor legale ale unei vânzări.
Preţul poate fi exprimat atât în monedă naţională (RON), cât şi în altă monedă (moneda EUR, USD, etc). De asemenea, în cazul persoanelor fizice preţul poate fi plătit atât în monedă naţională (RON), cât şi în altă monedă.
Preţul trebuie să fie plătit în conformitate cu dispoziţiile Legii nr.70/2015. Această lege instituie o obligaţie generală ca orice încasări şi plăţi să se facă numai prin instrumente de plată bancare fără numerar, în cazuri speciale fiind permise încasările şi plăţile în numerar în anumite limite determinate.
Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil (art.1660 al.2 Cod civil), adică trebuie să fie stabilit de părţi în momentul încheierii contractului sau poate fi lăsat la aprecierea unei persoane desemnate (această ultimă situaţie nu se întâlneşte în practica contractelor de vânzare imobiliară).
Preţul vânzării este stabilit liber de vânzător şi cumpărător.
Preţul trebuie să îndeplinească două condiţii obligatorii: trebuie să fie sincer şi trebuie să fie serios (art.1660 al.2 Cod civil). Prin preţ sincer se înţelege să fie un preţ real (şi nu simulat, deghizat), cu intenţia de a fi plătit, în caz contrar vânzarea este anulabilă (art.1665 al.1 Cod civil). Prin preţ serios se înţelege un preţ care să nu fie simbolic, infim raportat la valoarea bunului (disproporţionat), caz în care contractul de vânzare este anulabil (art.1665 al.2 Cod civil).
Nici Statul şi nici notarul public nu intervin în niciun fel în stabilirea preţului de vânzare al unui bun imobil. Notarul public însă trebuie să se asigure că preţul – astfel cum a fost negociat de părţi şi declarat de aceştia – îndeplineşte cumulativ condiţiile legale obligatorii de a fi sincer şi serios, deoarece, în caz contrar, vânzarea este anulabilă. Notarul poate astfel să facă comparaţii ale preţului declarat de părţi cu valoarea minimă a imobilului rezultată din Studiul de piaţă întocmit de expert evaluator autorizat ori cu valoarea de impozitare sau cu valori asemănătoare ale imobilelor pe care le-a tranzacţionat. Dacă, în urma acestor comparaţii, notarul public constată că preţul declarat de părţi nu este sincer şi serios (existând aparenţa unei tranzacţii fictive, deghizate), va refuza instrumentarea contractului de vânzare. Dacă este cazul, notarul va îndruma părţile cu privire la alegerea unui alt cadru contractual, dacă constată că voinţa părţilor nu corespunde condiţiilor şi caracteristicilor legale ale unei vânzări.
Preţul poate fi exprimat atât în monedă naţională (RON), cât şi în altă monedă (moneda EUR, USD, etc). De asemenea, în cazul persoanelor fizice preţul poate fi plătit atât în monedă naţională (RON), cât şi în altă monedă.
Preţul trebuie să fie plătit în conformitate cu dispoziţiile Legii nr.70/2015. Această lege instituie o obligaţie generală ca orice încasări şi plăţi să se facă numai prin instrumente de plată bancare fără numerar, în cazuri speciale fiind permise încasările şi plăţile în numerar în anumite limite determinate.
Vânzătorul are trei obligaţii principale:
a) să transmită cumpărătorului proprietatea bunului; b) să predea bunul cumpărătorului; c) să-l garanteze pe cumpărător contra viciilor bunului şi a tulburărilor.
Verificarea faptului că vânzătorul este proprietarul imobilului intră în competenţa notarului public, care va confrunta actele de proprietate prezentate de vânzător cu situaţia juridică a bunului, astfel cum rezultă din evidenţele cărţii funciare (extrasul de carte funciară).
De asemenea, sarcinile bunului sunt, în primul rând, cele care rezultă din evidenţele cărţii funciare (de exemplu, un drept de ipotecă, un sechestru) sau cele declarate de vânzător şi neînscrise în cartea funciară (de exemplu, un contract de închiriere). Vânzătorul trebuie să declare situaţia exactă a bunului în ceea ce priveşte existenţa vreunui drept de folosinţă în favoarea unui terţ, în caz contrar fiind răspunzător pentru evicţiune faţă de cumpărător.
Predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei (art.1685 Cod civil) şi liber de orice bunuri ale vânzătorului (art.1687 Cod civil).
Bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art.1690 alin.1 Cod civil). Obligaţia de predare a vânzătorului se corelează cu obligaţia de preluare a bunului de către cumpărător (art.1719 lit.a Cod civil). În practică, cel mai adesea predarea bunului are loc concomitent cu semnarea contractului de vânzare de către părţi, prin punerea la dispoziţie a cheilor de acces şi a titlurilor de proprietate ale vânzătorului şi a altor documente relevante pentru folosirea imobilului (de exemplu, cartea tehnică a construcţiei sau, după caz, o copie a acesteia, în cazul locuinţelor situate în condominii).
a) să transmită cumpărătorului proprietatea bunului; b) să predea bunul cumpărătorului; c) să-l garanteze pe cumpărător contra viciilor bunului şi a tulburărilor.
Verificarea faptului că vânzătorul este proprietarul imobilului intră în competenţa notarului public, care va confrunta actele de proprietate prezentate de vânzător cu situaţia juridică a bunului, astfel cum rezultă din evidenţele cărţii funciare (extrasul de carte funciară).
De asemenea, sarcinile bunului sunt, în primul rând, cele care rezultă din evidenţele cărţii funciare (de exemplu, un drept de ipotecă, un sechestru) sau cele declarate de vânzător şi neînscrise în cartea funciară (de exemplu, un contract de închiriere). Vânzătorul trebuie să declare situaţia exactă a bunului în ceea ce priveşte existenţa vreunui drept de folosinţă în favoarea unui terţ, în caz contrar fiind răspunzător pentru evicţiune faţă de cumpărător.
Predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei (art.1685 Cod civil) şi liber de orice bunuri ale vânzătorului (art.1687 Cod civil).
Bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art.1690 alin.1 Cod civil). Obligaţia de predare a vânzătorului se corelează cu obligaţia de preluare a bunului de către cumpărător (art.1719 lit.a Cod civil). În practică, cel mai adesea predarea bunului are loc concomitent cu semnarea contractului de vânzare de către părţi, prin punerea la dispoziţie a cheilor de acces şi a titlurilor de proprietate ale vânzătorului şi a altor documente relevante pentru folosirea imobilului (de exemplu, cartea tehnică a construcţiei sau, după caz, o copie a acesteia, în cazul locuinţelor situate în condominii).
Vânzătorul este obligat să garanteze pe cumpărător contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic (art.1707 al.1 Cod civil). Cu alte cuvinte, bunul vândut trebuie să poată fi folosit de cumpărător potrivit destinaţiei sale şi înţelegerii dintre părţi.
Viciile bunului pot fi aparente şi ascunse. Viciile aparente pot fi lesne descoperite de un cumpărător obişnuit (fără o pregătire de specialitate) şi atent (de exemplu, cumpărătorul observă faptul că ferestrele sau uşile nu se închid corespunzător ori că sunt corpuri de iluminat care nu funcţionează sau observă crăpături sau fisuri ale tencuielii, infiltraţii de apă sau pete de mucegai ).
În schimb, viciile ascunse sunt acele vicii, care, la data predării, nu puteau fi descoperite, fără asistenţă de specialitate de către un cumpărător prudent şi diligent (art.1707 al.2 Cod civil). Viciul ascuns sau cauza lui trebuie să fi existat la data predării bunului (art.1707 al.3 Cod civil).
În orice caz, dacă cumpărătorul cunoştea viciul ascuns la încheierea contractului, vânzătorul nu datorează garanţie (art.1707 al.4 Cod civil). Aceasta pentru că viciul, odată ce a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului sau acesta l-a cunoscut pe altă cale, înainte de încheierea contractului, nu mai este ascuns.
Viciul ascuns trebuie să fie grav, adică din cauza lui, bunul să fie impropriu întrebuinţării sau să i se micşoreze substanţial valoarea.
Vânzătorul este obligat să garanteze pentru viciile ascunse chiar dacă nu le-a cunoscut, dar părţile ar putea să înlăture în cuprinsul contractului de vânzare garanţia pentru ipoteza în care vânzătorul nu a cunoscut viciile ascunse (art.1708 al.1 Cod civil). Dacă părţile au stipulat că vânzătorul nu datorează garanţie pentru vicii ascunse dacă nu le-a cunoscut, dar, în realitate, acesta le cunoştea (şi le-a tăinuit faţă de cumpărător), clauza de înlăturare a garanţiei este nulă (art.1708 al.2 Cod civil).
Legea prevede ce trebuie să facă cumpărătorul care descoperă un viciu ascuns (art.1709 Cod civil) şi ce obligaţii are vânzătorul în acest caz (art.1710 Cod civil), care pot varia de la înlăturarea viciilor pe cheltuiala sa, la reducerea corespunzătoare a preţului sau, chiar la rezoluţiunea vânzării.
Viciile bunului pot fi aparente şi ascunse. Viciile aparente pot fi lesne descoperite de un cumpărător obişnuit (fără o pregătire de specialitate) şi atent (de exemplu, cumpărătorul observă faptul că ferestrele sau uşile nu se închid corespunzător ori că sunt corpuri de iluminat care nu funcţionează sau observă crăpături sau fisuri ale tencuielii, infiltraţii de apă sau pete de mucegai ).
În schimb, viciile ascunse sunt acele vicii, care, la data predării, nu puteau fi descoperite, fără asistenţă de specialitate de către un cumpărător prudent şi diligent (art.1707 al.2 Cod civil). Viciul ascuns sau cauza lui trebuie să fi existat la data predării bunului (art.1707 al.3 Cod civil).
În orice caz, dacă cumpărătorul cunoştea viciul ascuns la încheierea contractului, vânzătorul nu datorează garanţie (art.1707 al.4 Cod civil). Aceasta pentru că viciul, odată ce a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului sau acesta l-a cunoscut pe altă cale, înainte de încheierea contractului, nu mai este ascuns.
Viciul ascuns trebuie să fie grav, adică din cauza lui, bunul să fie impropriu întrebuinţării sau să i se micşoreze substanţial valoarea.
Vânzătorul este obligat să garanteze pentru viciile ascunse chiar dacă nu le-a cunoscut, dar părţile ar putea să înlăture în cuprinsul contractului de vânzare garanţia pentru ipoteza în care vânzătorul nu a cunoscut viciile ascunse (art.1708 al.1 Cod civil). Dacă părţile au stipulat că vânzătorul nu datorează garanţie pentru vicii ascunse dacă nu le-a cunoscut, dar, în realitate, acesta le cunoştea (şi le-a tăinuit faţă de cumpărător), clauza de înlăturare a garanţiei este nulă (art.1708 al.2 Cod civil).
Legea prevede ce trebuie să facă cumpărătorul care descoperă un viciu ascuns (art.1709 Cod civil) şi ce obligaţii are vânzătorul în acest caz (art.1710 Cod civil), care pot varia de la înlăturarea viciilor pe cheltuiala sa, la reducerea corespunzătoare a preţului sau, chiar la rezoluţiunea vânzării.
În limbaj juridic, termenul “evicţiune” provine din lat. evictio,-onis, care înseamnă deposedare. Un sinonim al evicţiunii îl constituie, după caz, sintagma “pierderea proprietăţii” sau cuvântul “tulburare” (în exercitarea prerogativelor de proprietar).
Vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut (art.1695 alin.1 Cod civil). Cu alte cuvinte, vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de stăpânirea liniştită şi utilă a bunului pe care i l-a vândut.
Această garanţie vizează, pe de-o parte eventualele tulburări din partea unor terţi şi, pe de altă parte, eventualele tulburări venite chiar din partea vânzătorului.
Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată (art.1695 alin.2 Cod civil).
Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării (art.1695 alin.3 Cod civil).
Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit (art.1706 Cod civil).
Vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut (art.1695 alin.1 Cod civil). Cu alte cuvinte, vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de stăpânirea liniştită şi utilă a bunului pe care i l-a vândut.
Această garanţie vizează, pe de-o parte eventualele tulburări din partea unor terţi şi, pe de altă parte, eventualele tulburări venite chiar din partea vânzătorului.
Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată (art.1695 alin.2 Cod civil).
Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării (art.1695 alin.3 Cod civil).
Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit (art.1706 Cod civil).
Cumpărătorul are două obligaţii principale (art.1719 Cod civil): a) să plătească preţul; b) să preia bunul.
Dacă părţile nu au stabilit contrariul, preţul trebuie plătit de îndată ce proprietatea bunului i-a fost transmisă cumpărătorului (art.1720 alin.1 Cod civil).
Preţul trebuie să fie plătit vânzătorului sau mandatarului vânzătorului, dacă a fost autorizat să primească plata preţului în cuprinsul procurii.
Preţul trebuie să fie plătit la termenul convenit (la scadenţă) şi în moneda convenită. De asemenea, vânzătorul nu poate fi obligat să accepte plăţi parţiale ale preţului, care nu au fost convenite în contract.
În cazul în care părţile au convenit plata preţului în rate la anumite termene, Codul civil prevede că cumpărătorul datorează dobânzi asupra preţului, fie din ziua dobândirii proprietăţii bunului, fie din ziua preluării bunului, dacă părţile nu au convenit altfel (art.1721 Cod civil). În practică, părţile înlătură convenţional această dispoziţie.
Cumpărătorul are obligaţia ca imediat după preluare să verifice starea bunului. Dacă în urma verificării se constată existenţa unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul şi-a executat corespunzător obligaţia de predare a bunului (art.1690 alin.2 şi 3 Cod civil). Cumpărătorul poate refuza preluarea bunului neconform sau poate prelua bunul declarând expres neconformităţile acestuia la momentul preluării, astfel încât preluarea să nu fie interpretată ca o acceptare a stării neconforme.
Dacă părţile nu au stabilit contrariul, preţul trebuie plătit de îndată ce proprietatea bunului i-a fost transmisă cumpărătorului (art.1720 alin.1 Cod civil).
Preţul trebuie să fie plătit vânzătorului sau mandatarului vânzătorului, dacă a fost autorizat să primească plata preţului în cuprinsul procurii.
Preţul trebuie să fie plătit la termenul convenit (la scadenţă) şi în moneda convenită. De asemenea, vânzătorul nu poate fi obligat să accepte plăţi parţiale ale preţului, care nu au fost convenite în contract.
În cazul în care părţile au convenit plata preţului în rate la anumite termene, Codul civil prevede că cumpărătorul datorează dobânzi asupra preţului, fie din ziua dobândirii proprietăţii bunului, fie din ziua preluării bunului, dacă părţile nu au convenit altfel (art.1721 Cod civil). În practică, părţile înlătură convenţional această dispoziţie.
Cumpărătorul are obligaţia ca imediat după preluare să verifice starea bunului. Dacă în urma verificării se constată existenţa unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul şi-a executat corespunzător obligaţia de predare a bunului (art.1690 alin.2 şi 3 Cod civil). Cumpărătorul poate refuza preluarea bunului neconform sau poate prelua bunul declarând expres neconformităţile acestuia la momentul preluării, astfel încât preluarea să nu fie interpretată ca o acceptare a stării neconforme.
Varietăţi de vânzare
În practica vânzărilor imobiliare se observă două varietăţi de vânzare, dintre care una este tradiţională (vânzarea cu transferul imediat al dreptului de proprietate), iar cealaltă (vânzarea cu rezerva proprietăţii) începe să fie practicată în anumite situaţii punctuale (de exemplu, în cazul vânzării unui bun cu plata preţului în rate).
Deosebirea esenţială între cele două varietăţi de vânzare este următoarea: în cazul vânzării cu transferul imediat al dreptului de proprietate, vânzătorul îi transferă cumpărătorului proprietatea bunului chiar la momentul încheierii contractului, deşi încă nu a primit preţul integral, pe când în cazul vânzării cu rezerva proprietăţii, vânzătorul îşi reţine dreptul de proprietate asupra bunului, care se va transmite cumpărătorului ulterior încheierii contractului, la data achitării integrale a preţului.
Chiar dacă, la prima vedere, vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate ar putea fi preferată de unii vânzători (având rol de garanţie), există numeroase alte implicaţii juridice şi limite legislative, pe care notarul public le va explica ambelor părţi. La final, alegerea uneia dintre aceste varietăţi contractuale aparţine în exclusivitate părţilor, pe baza consilierii acordate de notarul public privind efectele juridice ale fiecărei varietăţi.
Să luăm exemplu un contract de vânzare în care cumpărătorul va plăti preţul sau un rest de preţ în termen de 2-3 zile de la data încheierii contractului, un termen obiectiv prevăzut de părţi pentru a efectua o plată prin instrumente de plată fără numerar.
Efectul principal al acestei varietăţi de vânzări este că proprietatea asupra bunului imobil se transmite de la vânzător la cumpărător la data încheierii (semnării) contractului (art.1674 Cod civil). Plata preţului se va face în modalitatea convenită de părţi, ulterior încheierii contractului, prin instrumente de plată bancare, în termenul convenit de părţi. Vânzătorul va primi preţul după semnarea contractului. Cum vânzătorul nu a primit preţul în momentul semnării contractului are, în temeiul legii, un drept de ipotecă legală asupra bunului vândut (care a devenit proprietatea cumpărătorului) pentru a-şi recupera preţul datorat (art.2386 pct.1 Cod civil) şi care îi dă dreptul - dacă nu preferă desfiinţarea contractului, ci obligarea silită a cumpărătorului la plata preţului - să execute această obligaţie asupra bunului vândut, având cele două prerogative ale oricărui creditor ipotecar: dreptul de preferinţă şi dreptul de urmărire (în concret, dacă preţul nu este plătit la scadenţă, vânzătorul poate iniţia executarea silită imobiliară, prin intermediul unui executor judecătoresc, chiar asupra bunului vândut). În practică însă, un vânzător neplătit ar fi puţin interesat de această ipoteză (deosebit de dificilă) şi ar opta, probabil, pentru rezoluţiunea contractului, repunerea părţilor în situaţia anterioară şi căutarea altui partener contractual.
Într-o astfel de vânzare părţile pot conveni:
a) un pact comisoriu (art.1553 Cod civil) pentru ipoteza în care cumpărătorul nu şi-ar executa obligaţia de plată a preţului, care să permită vânzătorului rezoluţiunea (desfiinţarea) contractului, pe cheltuiala cumpărătorului, fără intervenţia instanţei şi repunerea părţilor în situaţia anterioară (adică, în principal, redobândirea calităţii de proprietar a vânzătorului). Pactul comisoriu se notează în cartea funciară.
b) o clauză de inalienabilitate (art.627-629 Cod civil), care să nu permită cumpărătorului să dispună (nici înstrăinări, nici grevări cu sarcini) de bunul cumpărat până la plata preţului, astfel încât bunul să se afle mereu (indisponibilizat) în patrimoniul acestuia, pentru ipoteza unei rezoluţiuni. Clauza de inalienabilitate se notează în cartea funciară.
c) o clauză penală (art.1538 Cod civil), pentru ipoteza în care cumpărătorul nu şi-ar executa obligaţia de plată a preţului. Dacă un avans din preţ a fost deja plătit, atunci părţile pot conveni ca acesta sau parte din acesta să rămână vânzătorului, cu titlu de clauză penală (art.1538 alin.5 Cod civil).
Efectul principal al acestei varietăţi de vânzări este că proprietatea asupra bunului imobil se transmite de la vânzător la cumpărător la data încheierii (semnării) contractului (art.1674 Cod civil). Plata preţului se va face în modalitatea convenită de părţi, ulterior încheierii contractului, prin instrumente de plată bancare, în termenul convenit de părţi. Vânzătorul va primi preţul după semnarea contractului. Cum vânzătorul nu a primit preţul în momentul semnării contractului are, în temeiul legii, un drept de ipotecă legală asupra bunului vândut (care a devenit proprietatea cumpărătorului) pentru a-şi recupera preţul datorat (art.2386 pct.1 Cod civil) şi care îi dă dreptul - dacă nu preferă desfiinţarea contractului, ci obligarea silită a cumpărătorului la plata preţului - să execute această obligaţie asupra bunului vândut, având cele două prerogative ale oricărui creditor ipotecar: dreptul de preferinţă şi dreptul de urmărire (în concret, dacă preţul nu este plătit la scadenţă, vânzătorul poate iniţia executarea silită imobiliară, prin intermediul unui executor judecătoresc, chiar asupra bunului vândut). În practică însă, un vânzător neplătit ar fi puţin interesat de această ipoteză (deosebit de dificilă) şi ar opta, probabil, pentru rezoluţiunea contractului, repunerea părţilor în situaţia anterioară şi căutarea altui partener contractual.
Într-o astfel de vânzare părţile pot conveni:
a) un pact comisoriu (art.1553 Cod civil) pentru ipoteza în care cumpărătorul nu şi-ar executa obligaţia de plată a preţului, care să permită vânzătorului rezoluţiunea (desfiinţarea) contractului, pe cheltuiala cumpărătorului, fără intervenţia instanţei şi repunerea părţilor în situaţia anterioară (adică, în principal, redobândirea calităţii de proprietar a vânzătorului). Pactul comisoriu se notează în cartea funciară.
b) o clauză de inalienabilitate (art.627-629 Cod civil), care să nu permită cumpărătorului să dispună (nici înstrăinări, nici grevări cu sarcini) de bunul cumpărat până la plata preţului, astfel încât bunul să se afle mereu (indisponibilizat) în patrimoniul acestuia, pentru ipoteza unei rezoluţiuni. Clauza de inalienabilitate se notează în cartea funciară.
c) o clauză penală (art.1538 Cod civil), pentru ipoteza în care cumpărătorul nu şi-ar executa obligaţia de plată a preţului. Dacă un avans din preţ a fost deja plătit, atunci părţile pot conveni ca acesta sau parte din acesta să rămână vânzătorului, cu titlu de clauză penală (art.1538 alin.5 Cod civil).
Acelaşi exemplu, al unui contract de vânzare în care cumpărătorul va plăti preţul sau un rest de preţ în termen de 2-3 zile de la data încheierii contractului, un termen obiectiv prevăzut de părţi pentru a efectua o plată prin instrumente de plată fără numerar sau chiar un contract de vânzare în care cumpărătorul plăteşte preţul eşalonat, în mai multe rate.
Efectul principal al acestei varietăţi de vânzare este că vânzătorul îşi reţine (“rezervă”) proprietatea asupra bunului imobil, pe care nu o transmite cumpărătorului la data încheierii (semnării) contractului (art.1755 alin.1 Cod civil).
Această reţinere are rol de garanţie, până i se va plăti preţul. Proprietatea se va transmite, automat, de la vânzător la cumpărător la momentul plăţii la scadenţă a preţului de către cumpărător. Această transmisiune automată nu poate fi împiedicată de vânzător (la acel moment), atât timp cât cumpărătorul îşi execută integral obligaţia de plată a preţului la scadenţă şi conform stipulaţiilor contractuale. În această variantă contractuală, se observă că obligaţiile părţilor ajung să se execute concomitent (simultan).
Contractul de vânzare cu rezerva proprietăţii se notează în cartea funciară a imobilului (art.183 alin.1 din Ordinul nr.600/2023 al Directorului General al ANCPI). Dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului se va intabula în cartea funciară numai în temeiul declaraţiei dată de vânzător în formă autentică prin care confirmă primirea preţului (art.183 alin.3 din Ordinul nr.600/2023 al Directorului General al ANCPI).
De regulă, atunci când vânzătorul îşi păstrează (rezervă) dreptul de proprietate asupra bunului vândut, nu predă nici imobilul cumpărătorului până la primirea preţului. Dacă însă vânzătorul predă imobilul cumpărătorului (anticipat) la momentul încheierii contractului de vânzare (fapt care se întâmplă rar în practică), atunci riscul pieirii bunului până la producerea transferului de proprietate este în sarcina cumpărătorului, care va trebui să plătească preţul chiar dacă bunul piere (art.1755 teza finală Cod civil).
Plata preţului se va face în modalitatea convenită de părţi, ulterior încheierii contractului, prin instrumente de plată bancare, în termenul convenit de părţi.
Într-o astfel de vânzare, părţile pot conveni:
a) un pact comisoriu (art.1553 Cod civil) pentru ipoteza în care cumpărătorul nu şi-ar executa obligaţia de plată a preţului, care să permită vânzătorului rezoluţiunea (desfiinţarea) contractului, pe cheltuiala cumpărătorului, fără intervenţia instanţei şi repunerea părţilor în situaţia anterioară. Pactul comisoriu se notează în cartea funciară.
b) o clauză penală (art.1538 Cod civil), pentru ipoteza în care cumpărătorul nu şi-ar executa obligaţia de plată a preţului. Dacă un avans din preţ a fost deja plătit, atunci părţile pot conveni ca acesta sau parte din acesta să rămână vânzătorului, cu titlu de clauză penală (art.1538 alin.5 Cod civil).
c) clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în contractul de vânzare cu rezerva proprietăţii (art.627 alin.4 Cod civil) şi, de data aceasta, este în sarcina vânzătorului. Este firesc că vânzătorul nu poate înstrăina bunul niciunei alte persoane, din moment ce tocmai a încheiat un contract de vânzare, chiar dacă şi-a rezervat dreptul de proprietate asupra bunului. La momentul plăţii preţului, bunul trebuie să se afle în patrimoniul său şi să fie liber de sarcini, pentru a putea fi transferat cumpărătorului.
Efectul principal al acestei varietăţi de vânzare este că vânzătorul îşi reţine (“rezervă”) proprietatea asupra bunului imobil, pe care nu o transmite cumpărătorului la data încheierii (semnării) contractului (art.1755 alin.1 Cod civil).
Această reţinere are rol de garanţie, până i se va plăti preţul. Proprietatea se va transmite, automat, de la vânzător la cumpărător la momentul plăţii la scadenţă a preţului de către cumpărător. Această transmisiune automată nu poate fi împiedicată de vânzător (la acel moment), atât timp cât cumpărătorul îşi execută integral obligaţia de plată a preţului la scadenţă şi conform stipulaţiilor contractuale. În această variantă contractuală, se observă că obligaţiile părţilor ajung să se execute concomitent (simultan).
Contractul de vânzare cu rezerva proprietăţii se notează în cartea funciară a imobilului (art.183 alin.1 din Ordinul nr.600/2023 al Directorului General al ANCPI). Dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului se va intabula în cartea funciară numai în temeiul declaraţiei dată de vânzător în formă autentică prin care confirmă primirea preţului (art.183 alin.3 din Ordinul nr.600/2023 al Directorului General al ANCPI).
De regulă, atunci când vânzătorul îşi păstrează (rezervă) dreptul de proprietate asupra bunului vândut, nu predă nici imobilul cumpărătorului până la primirea preţului. Dacă însă vânzătorul predă imobilul cumpărătorului (anticipat) la momentul încheierii contractului de vânzare (fapt care se întâmplă rar în practică), atunci riscul pieirii bunului până la producerea transferului de proprietate este în sarcina cumpărătorului, care va trebui să plătească preţul chiar dacă bunul piere (art.1755 teza finală Cod civil).
Plata preţului se va face în modalitatea convenită de părţi, ulterior încheierii contractului, prin instrumente de plată bancare, în termenul convenit de părţi.
Într-o astfel de vânzare, părţile pot conveni:
a) un pact comisoriu (art.1553 Cod civil) pentru ipoteza în care cumpărătorul nu şi-ar executa obligaţia de plată a preţului, care să permită vânzătorului rezoluţiunea (desfiinţarea) contractului, pe cheltuiala cumpărătorului, fără intervenţia instanţei şi repunerea părţilor în situaţia anterioară. Pactul comisoriu se notează în cartea funciară.
b) o clauză penală (art.1538 Cod civil), pentru ipoteza în care cumpărătorul nu şi-ar executa obligaţia de plată a preţului. Dacă un avans din preţ a fost deja plătit, atunci părţile pot conveni ca acesta sau parte din acesta să rămână vânzătorului, cu titlu de clauză penală (art.1538 alin.5 Cod civil).
c) clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în contractul de vânzare cu rezerva proprietăţii (art.627 alin.4 Cod civil) şi, de data aceasta, este în sarcina vânzătorului. Este firesc că vânzătorul nu poate înstrăina bunul niciunei alte persoane, din moment ce tocmai a încheiat un contract de vânzare, chiar dacă şi-a rezervat dreptul de proprietate asupra bunului. La momentul plăţii preţului, bunul trebuie să se afle în patrimoniul său şi să fie liber de sarcini, pentru a putea fi transferat cumpărătorului.
Vânzarea prin Programul Noua Casă
Programul “Noua casă” este un program guvernamental care are ca obiectiv facilitarea accesului persoanelor fizice la achizitia unei locuinţe prin contractarea de credite garantate de Stat (Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii - S.A. - IFN, denumit FNGCIMM, garantează, în numele şi în contul statului, creditele acordate persoanelor fizice pentru achiziţia unei locuinţe în cadrul programului.).
Programul Noua casă a debutat, sub denumirea de “Prima casă”, în anul 2009 (prin OUG nr.60/2009, normele de aplicare fiind aprobate prin HG nr.717/2009).
Creditele pentru achiziţia locuinţei se acordă de băncile comerciale (finanţatori eligibili) care sunt partenere în acest program guvernamental (pentru informaţii, a se accesa pagina web https://www.fngcimm.ro/noua-casa). Creditele se acordă de băncile comerciale numai în lei (art.8 din Normele aprobate prin HG nr.717/2009), pentru achiziţia unei singure locuinţe.
În primul rând, persoana fizică (beneficiar) trebuie să îndeplinească normele de creditare ale băncii care îi va acorda creditul şi, apoi, trebuie să îndeplinească criteriile de eligibilitate prevăzute de Anexa nr.1 la HG nr.717/2009.
Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite şi creditul este acordat persoanei fizice, aceasta va încheia un contract de garantare cu FNGCIMM şi finanţator. În baza contractului de garantare, asupra imobilelor achiziționate în cadrul Programului se instituie în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, precum și în favoarea finanțatorilor, proporțional cu procentul de garantare, un drept de ipotecă legală de rangul I până la finalizarea procedurii de executare silită asupra imobilului care face obiectul garanției, potrivit legii, cu interdicția de înstrăinare a locuinței pe o perioadă de 5 ani și interdicția de grevare cu sarcini a acesteia pe toată durata garanției.
Durata maximă a creditului este 30 ani.
Poate cumpăra un imobil prin Programul Noua casă, persoana care nu deţine în proprietate exclusivă sau cu soţia nicio locuinţă (indiferent cum a fost dobândită) sau deţine în proprietate cel mult o locuinţă, cu o suprafaţă utilă mai mică de 50 mp şi care nu a fost achiziţionată prin programul Noua casă (îndeplinirea acestor condiţii se verifică prin declaraţie pe proprie răspundere dată de beneficiar).
Programul Noua Casă nu are limită de vârstă. Restricţii sau limitări ale creditării din cauza vârstei beneficiarilor pot fi impuse însă de băncile comerciale care acordă creditele.
Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite şi creditul este acordat persoanei fizice, aceasta va încheia un contract de garantare cu FNGCIMM şi finanţator. În baza contractului de garantare, asupra imobilelor achiziționate în cadrul Programului se instituie în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, precum și în favoarea finanțatorilor, proporțional cu procentul de garantare, un drept de ipotecă legală de rangul I până la finalizarea procedurii de executare silită asupra imobilului care face obiectul garanției, potrivit legii, cu interdicția de înstrăinare a locuinței pe o perioadă de 5 ani și interdicția de grevare cu sarcini a acesteia pe toată durata garanției.
Durata maximă a creditului este 30 ani.
Poate cumpăra un imobil prin Programul Noua casă, persoana care nu deţine în proprietate exclusivă sau cu soţia nicio locuinţă (indiferent cum a fost dobândită) sau deţine în proprietate cel mult o locuinţă, cu o suprafaţă utilă mai mică de 50 mp şi care nu a fost achiziţionată prin programul Noua casă (îndeplinirea acestor condiţii se verifică prin declaraţie pe proprie răspundere dată de beneficiar).
Programul Noua Casă nu are limită de vârstă. Restricţii sau limitări ale creditării din cauza vârstei beneficiarilor pot fi impuse însă de băncile comerciale care acordă creditele.
Prin locuință în sensul Programului se înțelege orice imobil cu destinația de locuință, alcătuit din una sau mai multe camere de locuit, cu terenul, căile de acces, anexele gospodărești, facilitățile, dependințele, dotările și utilitățile aferente acestuia, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.
Prin locuință nouă în sensul Programului se înțelege orice locuință recepționată la terminarea lucrărilor cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării finanțării garantate.
Persoanele fizice pot achiziţiona în cadrul programului următoarele tipuri de locuinţe:
a) locuinţe noi, destinate achiziţionării, inclusiv cele construite prin programele derulate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe, denumită în continuare ANL, pentru care documentele de recepţie la terminarea lucrărilor de construcţii noi s-au semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat;
b) locuinţe consolidate, destinate achiziţionării, pentru care documentele de recepţie la terminarea lucrărilor de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic s-au semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL;
c) alte categorii de locuinţe, recepţionate la terminarea lucrărilor de construcţii noi sau de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic, după caz, cu mai mult de 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, destinate achiziţionării, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL, care nu îndeplinesc condiţiile pentru a fi încadrate în categoriile prevăzute la lit. a) şi b) (art.2 alin.1 din HG nr.717/2009).
Prin locuință nouă în sensul Programului se înțelege orice locuință recepționată la terminarea lucrărilor cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării finanțării garantate.
Persoanele fizice pot achiziţiona în cadrul programului următoarele tipuri de locuinţe:
a) locuinţe noi, destinate achiziţionării, inclusiv cele construite prin programele derulate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe, denumită în continuare ANL, pentru care documentele de recepţie la terminarea lucrărilor de construcţii noi s-au semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat;
b) locuinţe consolidate, destinate achiziţionării, pentru care documentele de recepţie la terminarea lucrărilor de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic s-au semnat cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL;
c) alte categorii de locuinţe, recepţionate la terminarea lucrărilor de construcţii noi sau de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic, după caz, cu mai mult de 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, destinate achiziţionării, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL, care nu îndeplinesc condiţiile pentru a fi încadrate în categoriile prevăzute la lit. a) şi b) (art.2 alin.1 din HG nr.717/2009).
Valoarea maximă a creditului care poate fi accesat este de:
- 66.500 EUR – pentru locuinţe al căror preţ este de maxim 70.000 EUR, avansul minim obligatoriu, plătit din fonduri proprii ale cumpărătorului fiind de 5%;
- 119.000 EUR – pentru locuinţe al căror preţ este de maxim 140.000 EUR, avansul minim obligatoriu plătit din fonduri proprii ale cumpărătorului fiind de 15%.
Se pot cumpăra şi locuinţe cu valori mai mari de 70.000 EUR, respectiv 140.000 EUR, dar cumpărătorul va achita diferenţa de preţ din surse proprii.
La data încheierii contractului de vânzare se va constitui ipotecă legală de rang I în favoarea Băncii şi a Statului Român asupra imobilului cumpărat prin credit, ipotecă mobiliară asupra soldurilor creditoare ale tuturor conturilor deschise la banca finanţatoare şi depozit colateral constituit în favoarea băncii finanţatoare valabil pe întreaga durată a finanţării, reprezentând contravaloarea a primelor 3 rate de dobândă.
- 66.500 EUR – pentru locuinţe al căror preţ este de maxim 70.000 EUR, avansul minim obligatoriu, plătit din fonduri proprii ale cumpărătorului fiind de 5%;
- 119.000 EUR – pentru locuinţe al căror preţ este de maxim 140.000 EUR, avansul minim obligatoriu plătit din fonduri proprii ale cumpărătorului fiind de 15%.
Se pot cumpăra şi locuinţe cu valori mai mari de 70.000 EUR, respectiv 140.000 EUR, dar cumpărătorul va achita diferenţa de preţ din surse proprii.
La data încheierii contractului de vânzare se va constitui ipotecă legală de rang I în favoarea Băncii şi a Statului Român asupra imobilului cumpărat prin credit, ipotecă mobiliară asupra soldurilor creditoare ale tuturor conturilor deschise la banca finanţatoare şi depozit colateral constituit în favoarea băncii finanţatoare valabil pe întreaga durată a finanţării, reprezentând contravaloarea a primelor 3 rate de dobândă.
Potenţialul cumpărător identifică locuinţa pe care doreşte să o achiziţioneze şi, în funcţie de al cărei preţ cerut de vânzător, ştie că poate plăti din fondurile proprii avansul minim obligatoriu prevăzut de lege (5% sau 15%).
Cumpărătorul trebuie să se asigure că dispune de fonduri băneşti şi pentru a constitui depozitul colateral solicitat la data acordării creditului şi pentru a suporta şi alte cheltuieli cu achiziţia la data cumpărării (comision agenţie imobiliară, comisioane bancare, tarif de publicitate imobiliară, onorariu notarial).
Cumpărătorul se va adresa unei bănci partenere, va adresa o solicitare de creditare, iar Banca îi va analiza dosarul într-un termen convenit.
Cumpărătorul va încheia o promisiune bilaterală cu vânzătorul, în formă autentică sau sub semnătură privată, cu dată certă pe care o va depune la documentaţie.
Documentaţia completă se va transmite de Bancă la FNGCIMM printr-o aplicaţie web. FNGCIMM va analiza documentaţia şi va admite cererea de garantare, dacă documentaţia este completă, transmiţând Băncii aprobarea tot prin intermediul aplicaţiei web (stadiul dosarului poate fi urmărit şi de beneficiar prin intermediul aceleiaşi aplicaţii).
Cumpărătorul trebuie să se asigure că dispune de fonduri băneşti şi pentru a constitui depozitul colateral solicitat la data acordării creditului şi pentru a suporta şi alte cheltuieli cu achiziţia la data cumpărării (comision agenţie imobiliară, comisioane bancare, tarif de publicitate imobiliară, onorariu notarial).
Cumpărătorul se va adresa unei bănci partenere, va adresa o solicitare de creditare, iar Banca îi va analiza dosarul într-un termen convenit.
Cumpărătorul va încheia o promisiune bilaterală cu vânzătorul, în formă autentică sau sub semnătură privată, cu dată certă pe care o va depune la documentaţie.
Documentaţia completă se va transmite de Bancă la FNGCIMM printr-o aplicaţie web. FNGCIMM va analiza documentaţia şi va admite cererea de garantare, dacă documentaţia este completă, transmiţând Băncii aprobarea tot prin intermediul aplicaţiei web (stadiul dosarului poate fi urmărit şi de beneficiar prin intermediul aceleiaşi aplicaţii).
Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan
Terenurile agricole situate în extravilan nu pot fi vândute liber (oricărei persoane) decât după ce anumite categorii de persoane sau instituţii – denumite preemptori şi, distinct de aceştia, potenţialii cumpărători – sunt înştiinţaţi, în prealabil, despre intenţia de vânzare (oferta de vânzare făcută de vânzător) şi numai dacă acestea nu îşi manifestă, într-o anumită perioadă de timp, intenţia de a cumpăra terenul. Aceste persoane sau instituţii (preemptori) au, deci, un drept prioritar la cumpărare, denumit drept de preempţiune.
Legea nr.17/2014 este cea care stabileşte categoriile de preemptori şi potenţialii cumpărători şi condiţiile de vânzare.
Legea nr.17/2014 defineşte 7 categorii de preemptori (art.4 alin.1):
a) preemptori de rang I: coproprietarii, soții, rudele până la gradul al treilea și afinii până la gradul al treilea, în această ordine;
b) preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;
c) preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
e) preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe Ionescu-Șișești» și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;
g) preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
a) preemptori de rang I: coproprietarii, soții, rudele până la gradul al treilea și afinii până la gradul al treilea, în această ordine;
b) preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;
c) preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
e) preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe Ionescu-Șișești» și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;
g) preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Dacă niciun preemptor din cele 7 categorii nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, atunci Legea nr.17/2014 permite anumitor categorii de persoane fizice şi juridice, care îndeplinesc anumite condiţii, să cumpere terenul înaintea altor persoane.
În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice (potenţiali cumpărători) cu respectarea următoarelor condiții cumulative:
a) să aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;
c) să fie înregistrate de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele juridice (potenţiali cumpărători) cu respectarea următoarelor condiții cumulative: a) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; c) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole, așa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale; d) asociatul/acționarul, persoană fizică, care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; e) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii, care dețin controlul societății, să facă dovada domiciliului/reședinței/sediului social/secundar situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice (potenţiali cumpărători) cu respectarea următoarelor condiții cumulative:
a) să aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;
c) să fie înregistrate de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele juridice (potenţiali cumpărători) cu respectarea următoarelor condiții cumulative: a) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; c) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole, așa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale; d) asociatul/acționarul, persoană fizică, care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; e) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii, care dețin controlul societății, să facă dovada domiciliului/reședinței/sediului social/secundar situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Persoana care doreşte să vândă un teren agricol situat în extravilan (vânzătorul persoană fizică sau persoană juridică) trebuie să întocmească, personal sau prin mandatar (reprezentant legal), o ofertă de vânzare, utilizând Anexa nr.1B la Ordinul nr. 719/740/M.57/2333/2014, în care să precizeze informaţiile cadastrale ale terenului, preţul pe care îl cere şi condiţiile vânzării.
Apoi, înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor. Cererea este însoţită de oferta de vânzare a terenului agricol şi de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare a Legii nr.17/2014.
În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să afişeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia.
Primăria are obligaţia de a transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, precum şi Agenţiei Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afişare a ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare, procesulverbal de afişare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei.
În scopul unei transparenţe extinse, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, au obligaţia să afişeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile.
În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să notifice titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu pot fi contactaţi, notificarea se va face prin afişarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei (art.6 din Legea nr.17/2014).
Titularul dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Primăria va afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le va trimite pentru afişare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz. Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempţiune însoţită de documentele justificative, prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi (art.7 alin.1 şi alin. 2 din Legea nr.17/2014).
Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare, primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, atunci potenţialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art.41 alin.1 şi alin.2 din Legea nr.17/2014, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare (art.7 alin.8 din Legea nr.17/2014).
Dacă nici potenţialii cumpărători nu doresc să cumpere terenul, atunci proprietarul poate să-l vândă oricui consideră de cuviinţă (art.41 alin.5 din Legea nr.17/2014).
Apoi, înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor. Cererea este însoţită de oferta de vânzare a terenului agricol şi de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare a Legii nr.17/2014.
În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să afişeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia.
Primăria are obligaţia de a transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, precum şi Agenţiei Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afişare a ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare, procesulverbal de afişare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei.
În scopul unei transparenţe extinse, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, au obligaţia să afişeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile.
În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să notifice titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu pot fi contactaţi, notificarea se va face prin afişarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei (art.6 din Legea nr.17/2014).
Titularul dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Primăria va afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le va trimite pentru afişare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz. Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempţiune însoţită de documentele justificative, prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi (art.7 alin.1 şi alin. 2 din Legea nr.17/2014).
Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare, primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, atunci potenţialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art.41 alin.1 şi alin.2 din Legea nr.17/2014, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare (art.7 alin.8 din Legea nr.17/2014).
Dacă nici potenţialii cumpărători nu doresc să cumpere terenul, atunci proprietarul poate să-l vândă oricui consideră de cuviinţă (art.41 alin.5 din Legea nr.17/2014).
Dreptul de preempţiune nu se aplică în cazul vânzării terenurilor situate în intravilan (art.2 alin.1 din Legea nr.17/2014).
Dispoziţiile Legii nr.17/2014 nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soţi, rude până la gradul al treilea, inclusiv şi afini până la gradul al treilea, în situaţia în care proprietarul terenului nu a solicitat afişarea unei oferte de vânzare la primărie (art.20 alin.2 din Legea nr.17/2014).
Dispoziţiile Legii nr.17/2014 nu se aplică în cadrul procedurilor de executare silită şi contractelor de vânzare încheiate ca urmare a îndeplinirii unor formalităţi de licitaţie publică, cum este cazul celor realizate în cadrul procedurii de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă sau ca urmare a apartenenţei imobilului la domeniul privat de interes local sau judeţean al unităţilor administrativ-teritoriale (art.20 alin.3 din Legea nr.17/2014).
De asemenea, dreptul de preempţiune nu se aplică în cazul înstrăinărilor terenurilor situate în extravilan prin alte modalităţi decât vânzarea (de exemplu, prin contract de donaţie, contract de schimb, contract de întreţinere şi nici în cazul vânzărilor silite).
Dispoziţiile Legii nr.17/2014 nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soţi, rude până la gradul al treilea, inclusiv şi afini până la gradul al treilea, în situaţia în care proprietarul terenului nu a solicitat afişarea unei oferte de vânzare la primărie (art.20 alin.2 din Legea nr.17/2014).
Dispoziţiile Legii nr.17/2014 nu se aplică în cadrul procedurilor de executare silită şi contractelor de vânzare încheiate ca urmare a îndeplinirii unor formalităţi de licitaţie publică, cum este cazul celor realizate în cadrul procedurii de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă sau ca urmare a apartenenţei imobilului la domeniul privat de interes local sau judeţean al unităţilor administrativ-teritoriale (art.20 alin.3 din Legea nr.17/2014).
De asemenea, dreptul de preempţiune nu se aplică în cazul înstrăinărilor terenurilor situate în extravilan prin alte modalităţi decât vânzarea (de exemplu, prin contract de donaţie, contract de schimb, contract de întreţinere şi nici în cazul vânzărilor silite).
În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, dacă niciunul dintre potenţialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplineşte condiţiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică (art.41 alin.5 din Legea nr.17/2014). De asemenea, dreptul de preempţiune nu se aplică în cazul înstrăinărilor terenurilor situate în extravilan prin alte modalităţi decât vânzarea (de exemplu, prin contract de donaţie, contract de schimb, contract de întreţinere şi nici în cazul vânzărilor silite).
În anumite condiţii.
La momentul vânzării, proprietarii de terenuri situate în extravilan (vânzători) datorează un impozit suplimentar (faţă de impozitul datorat în calitate de vânzători ai oricărui bun imobil, potrivit art.111 Cod fiscal) dacă au dobândit terenurile prin cumpărare în ultimii 8 ani anteriori vânzării (art.42 din Legea nr.17/2014).
Dacă aceştia au dobândit terenurile, prin cumpărare, mai demult de 8 ani, atunci nu datorează acest impozit (de exemplu, un vânzător a cumpărat în anul 2015 terenul pe care îl vinde în anul 2024).
De asemenea, impozitul nu este datorat dacă proprietarii terenurilor care le vând le-au dobândit, indiferent de dată, prin altă modalitate decât cumpărarea (de exemplu, prin reconstituirea dreptului de proprietate, moştenire, donaţie, schimb, partaj, întreţinere).
Astfel, terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii de către vânzători a unui impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenţei pozitive dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării şi cea de la data cumpărării, determinată potrivit valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă (art.42 alin.1 din Legea nr.17/2014).
Impozitul reprezintă un impozit suplimentar faţă de cele datorate potrivit Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal (art.42 alin.6 din Legea nr.17/2014).
În cazul înstrăinării, prin vânzare, impozitul se calculează şi se încasează de notarul public înainte de autentificarea actului notarial prin care se transmite dreptul de proprietate. Impozitul calculat şi încasat de către notarul public se virează până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat, în conturile deschise la unităţile Trezoreriei Statului (art.42 alin.7 din Legea nr.17/2014).
În cazul în care transferul dreptului de proprietate se realizează prin hotărâre judecătorească care ţine loc de contract de vânzare, impozitul se calculează şi se încasează de către organul fiscal competent, pe baza deciziei de impunere, în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei. Instanţele judecătoreşti care pronunţă hotărâri judecătoreşti rămase definitive comunică organului fiscal competent hotărârea şi documentaţia aferentă, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti (art.42 alin.9 din Legea nr.17/2014).
Impozitul suplimentar se virează în conturile deschise la unităţile Trezoreriei Statului şi se distribuie astfel:
a) o cotă de 60% se face venit la bugetul de stat;
b) o cotă de 40% se face venit la bugetul unităţilor administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află terenurile agricole situate în extravilan ce au făcut obiectul înstrăinării (art.42 alin.10 din Legea nr.17/2014).
La momentul vânzării, proprietarii de terenuri situate în extravilan (vânzători) datorează un impozit suplimentar (faţă de impozitul datorat în calitate de vânzători ai oricărui bun imobil, potrivit art.111 Cod fiscal) dacă au dobândit terenurile prin cumpărare în ultimii 8 ani anteriori vânzării (art.42 din Legea nr.17/2014).
Dacă aceştia au dobândit terenurile, prin cumpărare, mai demult de 8 ani, atunci nu datorează acest impozit (de exemplu, un vânzător a cumpărat în anul 2015 terenul pe care îl vinde în anul 2024).
De asemenea, impozitul nu este datorat dacă proprietarii terenurilor care le vând le-au dobândit, indiferent de dată, prin altă modalitate decât cumpărarea (de exemplu, prin reconstituirea dreptului de proprietate, moştenire, donaţie, schimb, partaj, întreţinere).
Astfel, terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii de către vânzători a unui impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenţei pozitive dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării şi cea de la data cumpărării, determinată potrivit valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă (art.42 alin.1 din Legea nr.17/2014).
Impozitul reprezintă un impozit suplimentar faţă de cele datorate potrivit Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal (art.42 alin.6 din Legea nr.17/2014).
În cazul înstrăinării, prin vânzare, impozitul se calculează şi se încasează de notarul public înainte de autentificarea actului notarial prin care se transmite dreptul de proprietate. Impozitul calculat şi încasat de către notarul public se virează până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat, în conturile deschise la unităţile Trezoreriei Statului (art.42 alin.7 din Legea nr.17/2014).
În cazul în care transferul dreptului de proprietate se realizează prin hotărâre judecătorească care ţine loc de contract de vânzare, impozitul se calculează şi se încasează de către organul fiscal competent, pe baza deciziei de impunere, în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei. Instanţele judecătoreşti care pronunţă hotărâri judecătoreşti rămase definitive comunică organului fiscal competent hotărârea şi documentaţia aferentă, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti (art.42 alin.9 din Legea nr.17/2014).
Impozitul suplimentar se virează în conturile deschise la unităţile Trezoreriei Statului şi se distribuie astfel:
a) o cotă de 60% se face venit la bugetul de stat;
b) o cotă de 40% se face venit la bugetul unităţilor administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află terenurile agricole situate în extravilan ce au făcut obiectul înstrăinării (art.42 alin.10 din Legea nr.17/2014).
Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale (art.3 alin.1 din Legea nr.17/2014).
Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător (art.3 alin.4 din Legea nr.17/2014).
Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune sau fără obţinerea avizelor prevăzute de lege este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului de vânzare (art.16 din Legea nr.17/2014).
Vânzarea terenului la un preţ mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare, în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta ori cu nerespectarea condiţiilor prevăzute la art. 41 din Legea nr.17/2014 atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare (art.7 alin.8 din Legea nr.17/2014).
Vânzarea terenului la un preţ mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare, în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta ori cu nerespectarea condiţiilor prevăzute la art. 41 din Legea nr.17/2014 atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare (art.7 alin.8 din Legea nr.17/2014).
Vânzarea cu o cotă redusă de TVA de 9%
Statul are posibilitatea ca, din raţiuni economice şi sociale, să stabilească cote de TVA diferite sau chiar să scutească de aplicarea cotei de TVA anumite servicii (art.291 Cod fiscal).
În România, cota standard de TVA este de 19%. Atunci când un imobil este vândut de către o persoană juridică sau de către o persoană fizică înregistrată în scopuri de TVA (de exemplu, o persoană fizică care construieşte locuinţe în vederea vânzării sau cumpără locuinţe în vederea revânzării), cota de TVA va fi cea de 19%.
În materia vânzării imobiliare având ca obiect locuinţe, începând din anul 2008, Statul a stabilit o cotă (redusă) de TVA de 5%, dar numai dacă erau îndeplinite anumite condiţii referitoare la imobil, la valoarea tranzacţiei şi la cumpărător. Dacă toate aceste condiţii erau îndeplinite, atunci la valoarea tranzacţiei se adăuga o cotă de TVA de 5%, şi nu de 19%.
Începând din anul 2024, cota redusă de TVA în materie imobiliară este de 9%.
Condiţiile pentru a se aplica cota redusă de TVA de 9% în anul 2024 sunt:
a) condiţii privind imobilul
Imobilul este compus din teren şi construcţie cu destinaţia de locuinţă (casă sau apartament în bloc). Locuinţa trebuie să poată fi locuibilă la momentul tranzacţiei, cu respectarea unor criterii speciale prevăzute de lege.
Suprafaţa maximă utilă a locuinţei trebuie să fie de 120 mp. Nu există nicio condiţie privind suprafaţa terenului.
Dacă, pe lângă locuinţă, se vând (ca bunuri accesorii) şi anexe gospodăreşti (garaj, piscină, bucătărie, etc) sau loc de parcare, regimul cotei TVA aplicabil va fi unitar (al tranzacţiei), urmând regimul bunului principal (locuinţa). Se va considera că are loc o singură tranzacţie şi nu mai multe tranzacţii cu cote de TVA diferite.
b) condiţii privind preţul vânzării
Preţul vânzării – înţelegând atât preţul terenului, cât şi preţul locuinţei – trebuie să fie de maxim 600.000 lei.
c) condiţii privind cumpărătorul
Cumpărătorul trebuie să fie o persoană fizică şi să nu mai fi cumpărat, anterior, nicio locuinţă beneficiind de cota redusă de TVA. Este permisă achiziţionarea unei singure locuinţe în condiţiile de mai sus. Cumpărătorul poate achiziţiona locuinţa singur sau împreună (în comun) cu alte persoane.
În anul 2022, a fost înfiinţat Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA, unde notarii publici înscriu fiecare tranzacţie cu cotă de TVA redusă şi verifică dacă cumpărătorul a mai achiziţionat locuinţe cu cotă redusă de TVA.
a) condiţii privind imobilul
Imobilul este compus din teren şi construcţie cu destinaţia de locuinţă (casă sau apartament în bloc). Locuinţa trebuie să poată fi locuibilă la momentul tranzacţiei, cu respectarea unor criterii speciale prevăzute de lege.
Suprafaţa maximă utilă a locuinţei trebuie să fie de 120 mp. Nu există nicio condiţie privind suprafaţa terenului.
Dacă, pe lângă locuinţă, se vând (ca bunuri accesorii) şi anexe gospodăreşti (garaj, piscină, bucătărie, etc) sau loc de parcare, regimul cotei TVA aplicabil va fi unitar (al tranzacţiei), urmând regimul bunului principal (locuinţa). Se va considera că are loc o singură tranzacţie şi nu mai multe tranzacţii cu cote de TVA diferite.
b) condiţii privind preţul vânzării
Preţul vânzării – înţelegând atât preţul terenului, cât şi preţul locuinţei – trebuie să fie de maxim 600.000 lei.
c) condiţii privind cumpărătorul
Cumpărătorul trebuie să fie o persoană fizică şi să nu mai fi cumpărat, anterior, nicio locuinţă beneficiind de cota redusă de TVA. Este permisă achiziţionarea unei singure locuinţe în condiţiile de mai sus. Cumpărătorul poate achiziţiona locuinţa singur sau împreună (în comun) cu alte persoane.
În anul 2022, a fost înfiinţat Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA, unde notarii publici înscriu fiecare tranzacţie cu cotă de TVA redusă şi verifică dacă cumpărătorul a mai achiziţionat locuinţe cu cotă redusă de TVA.
Vreau să vând un bun imobil
Unul dintre aspectele cele mai importante şi care face obiectul deselor consilieri notariale îl constituie documentele necesare realizării unei vânzări imobiliare.
În primul rând, este vorba de înscrisuri pe care legea le pretinde în mod imperativ şi care trebuie să aibă un anumit conţinut care să permită încheierea vânzării.
În al doilea rând, este vorba de înscrisuri suplimentare, facultative, propuse de notar sau solicitate de cumpărător, de la caz la caz.
În toate situaţiile, aceste documente trebuie prezentate în original.
În primul rând, este vorba de înscrisuri pe care legea le pretinde în mod imperativ şi care trebuie să aibă un anumit conţinut care să permită încheierea vânzării.
În al doilea rând, este vorba de înscrisuri suplimentare, facultative, propuse de notar sau solicitate de cumpărător, de la caz la caz.
În toate situaţiile, aceste documente trebuie prezentate în original.
a) Titlurile de proprietate ale vânzătorului
Sub denumirea generică de “titluri şi documente privitoare la proprietate” (art.1686 alin.2 Cod civil) sunt cuprinse înscrisurile care, în funcţie de situaţia particulară a fiecărui vânzător, constată dreptul de proprietate al acestuia (adică, modalitatea în care vânzătorul a dobândit proprietatea imobilului pe care doreşte să-l vândă).
De exemplu, poate fi un contract de vânzare sau un contract de donaţie, un certificat de moştenitor, un contract de partaj, o sentinţă civilă de partaj, o sentinţă civilă prin care s-a perfectat o vânzare, sau, în cazul unei construcţii, o autorizaţie de construire, procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor si certificatul de atestare a edificării construcţiei.
b) Planul de amplasament şi delimitare a imobilului
Acesta reprezintă măsurătoarea cadastrală a imobilului, care trebuie întocmită de o persoană autorizată şi trebuie avizată de OCPI.
Planul de amplasament şi delimitare a imobilului, fiind o măsurătoare, nu are un termen de valabilitate. Dar, el trebuie să corespundă situaţiei la zi din teren.
c) Extrasul de carte funciară pentru autentificare
Extrasul de carte funciară pentru autentificare se solicită şi se eliberează numai notarului public, prin intermediul aplicaţiei E-terra dezvoltată de ANCPI. Notarul public solicită extrasul de carte funciară la cererea vânzătorului. Extrasul de carte funciară este valabil 10 zile lucrătoare, timp în care se poate încheia contractul de vânzare.
d) Documentele de identitate şi actele de stare civilă ale părţilor
Cetăţenii români care au domiciliul în România se vor identifica prezentând, în original, documente de identitate aflate în termenul de valabilitate: cartea de identitate, cartea de identitate simplă, cartea electronică de identitate, cartea de identitate provizorie sau buletinul de identitate (art.12 alin.3 din OUG nr.97/2005 privind evidența, domiciliul, reședința și actele de identitate ale cetățenilor români).
Părţile care au cetăţenia altui stat se vor identifica cu documentele de identitate aflate în termenul de valabilitate eliberate de statele respective. Aceştia vor obţine, în prealabil, un număr de identificare fiscală (NIF) de la organul fiscal competent.
Dacă părţile sunt sau au fost căsătorite vor prezenta şi înscrisuri care să ateste situaţia lor matrimonială actuală (certificat de căsătorie, sentinţă de divorţ, certificat de divorţ, convenţie matrimonială).
e) Certificatul de atestare fiscală eliberat de DITL unde este înregistrat bunul imobil;
Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează. Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul (art.159 alin.5 Cod procedură fiscală).
Certificatul de atestare fiscală trebuie să conţină descrierea corectă şi integrală a imobilului care face obiectul vânzării şi să nu cuprindă niciun fel de datorii pe care vânzătorul le-ar avea faţă de bugetul local.
Certificatul de atestare fiscală este valabil 30 zile calendaristice de la data emiterii (art.159 alin.3 Cod procedură fiscală).
Orice act de înstrăinare încheiat în lipsa certificatului de atestare fiscală sau în considerarea unor datorii existente şi neplătite către bugetul local este nul absolut (art.159 alin.6 Cod procedură fiscală).
f) Adeverinţa eliberată de Asociaţia de proprietari
Adeverinţa trebuie să fie semnată atât de Preşedintele, cât şi de administratorul Asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni.
Adeverinţa are termen de valabilitate 30 zile calendaristice.
Adeverinţa cuprinde, după caz, fie dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, fie, în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. În acest ultim caz, debitele către asociaţia de proprietari/furnizori de utilităţi vor fi menţionate în cuprinsul contractului de vânzare şi vor fi preluate obligatoriu de către cumpărător (art.33 alin.2 din Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor).
g) Adeverinţe eliberate de furnizorii de utilităţi
Potrivit art.53 din Legea serviciilor comunitare de utilităţi publicenr.51/2006, notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare a imobilelor sau a societăților reglementate de Legea nr. 31/1990, fără dovada achitării la zi a datoriilor pentru serviciile de utilități publice de care sunt grevate acestea, eliberată de furnizorii/prestatorii acestor servicii.
h) Certificatul de performanţă energetică a clădirii
Certificatul de performanță energetică a clădirii este un document elaborat conform metodologiei de calcul al performanței energetice a clădirilor, prin care este indicată performanța energetică a unei clădiri sau a unei unități de clădire și care cuprinde date cu privire la consumurile de energie primară și finală, inclusiv din surse regenerabile de energie, precum și cantitatea de emisii în echivalent CO_2.
Certificatul de performanță energetică a clădirii este întocmit de un auditor energetic pentru clădiri (persoană fizică atestată de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, care are dreptul să elaboreze rapoarte de audit energetic și/sau certificate de performanță energetică pentru clădiri/unități de clădire).
Certificatul de performanţă energetică a clării este valabil 10 ani, cu excepția situației în care, pentru clădirea/unitatea de clădire la care există certificat în valabilitate, se efectuează lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice ale acesteia (art.21 alin.2 din Legea nr.372/2005).
La încheierea contractului de vânzare, vânzătorul are obligația de a transmite certificatul, în original, cumpărătorului (art.22 alin.2 din Legea nr.372/2005).
i) Autorizarea instanţei de tutelă
Dacă vânzarea sau cumpărarea sunt realizate de un minor (până la vârsta de 18 ani) sau de o persoană majoră cu privire la care au fost luate măsuri de ocrotire (curatelă specială sau tutelă specială), fiindu-i numit un tutore, este nevoie de autorizarea prealabilă a instanţei de tutelă pentru realizarea operaţiunii (art.144-145 Cod civil, art.171-172 Cod civil).
Această autorizare – dată pentru fiecare operaţiune juridică în parte - este conţinută într-o sentinţă civilă definitivă pronunţată de Judecătorie.
Sub denumirea generică de “titluri şi documente privitoare la proprietate” (art.1686 alin.2 Cod civil) sunt cuprinse înscrisurile care, în funcţie de situaţia particulară a fiecărui vânzător, constată dreptul de proprietate al acestuia (adică, modalitatea în care vânzătorul a dobândit proprietatea imobilului pe care doreşte să-l vândă).
De exemplu, poate fi un contract de vânzare sau un contract de donaţie, un certificat de moştenitor, un contract de partaj, o sentinţă civilă de partaj, o sentinţă civilă prin care s-a perfectat o vânzare, sau, în cazul unei construcţii, o autorizaţie de construire, procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor si certificatul de atestare a edificării construcţiei.
b) Planul de amplasament şi delimitare a imobilului
Acesta reprezintă măsurătoarea cadastrală a imobilului, care trebuie întocmită de o persoană autorizată şi trebuie avizată de OCPI.
Planul de amplasament şi delimitare a imobilului, fiind o măsurătoare, nu are un termen de valabilitate. Dar, el trebuie să corespundă situaţiei la zi din teren.
c) Extrasul de carte funciară pentru autentificare
Extrasul de carte funciară pentru autentificare se solicită şi se eliberează numai notarului public, prin intermediul aplicaţiei E-terra dezvoltată de ANCPI. Notarul public solicită extrasul de carte funciară la cererea vânzătorului. Extrasul de carte funciară este valabil 10 zile lucrătoare, timp în care se poate încheia contractul de vânzare.
d) Documentele de identitate şi actele de stare civilă ale părţilor
Cetăţenii români care au domiciliul în România se vor identifica prezentând, în original, documente de identitate aflate în termenul de valabilitate: cartea de identitate, cartea de identitate simplă, cartea electronică de identitate, cartea de identitate provizorie sau buletinul de identitate (art.12 alin.3 din OUG nr.97/2005 privind evidența, domiciliul, reședința și actele de identitate ale cetățenilor români).
Părţile care au cetăţenia altui stat se vor identifica cu documentele de identitate aflate în termenul de valabilitate eliberate de statele respective. Aceştia vor obţine, în prealabil, un număr de identificare fiscală (NIF) de la organul fiscal competent.
Dacă părţile sunt sau au fost căsătorite vor prezenta şi înscrisuri care să ateste situaţia lor matrimonială actuală (certificat de căsătorie, sentinţă de divorţ, certificat de divorţ, convenţie matrimonială).
e) Certificatul de atestare fiscală eliberat de DITL unde este înregistrat bunul imobil;
Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează. Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul (art.159 alin.5 Cod procedură fiscală).
Certificatul de atestare fiscală trebuie să conţină descrierea corectă şi integrală a imobilului care face obiectul vânzării şi să nu cuprindă niciun fel de datorii pe care vânzătorul le-ar avea faţă de bugetul local.
Certificatul de atestare fiscală este valabil 30 zile calendaristice de la data emiterii (art.159 alin.3 Cod procedură fiscală).
Orice act de înstrăinare încheiat în lipsa certificatului de atestare fiscală sau în considerarea unor datorii existente şi neplătite către bugetul local este nul absolut (art.159 alin.6 Cod procedură fiscală).
f) Adeverinţa eliberată de Asociaţia de proprietari
Adeverinţa trebuie să fie semnată atât de Preşedintele, cât şi de administratorul Asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni.
Adeverinţa are termen de valabilitate 30 zile calendaristice.
Adeverinţa cuprinde, după caz, fie dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, fie, în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. În acest ultim caz, debitele către asociaţia de proprietari/furnizori de utilităţi vor fi menţionate în cuprinsul contractului de vânzare şi vor fi preluate obligatoriu de către cumpărător (art.33 alin.2 din Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor).
g) Adeverinţe eliberate de furnizorii de utilităţi
Potrivit art.53 din Legea serviciilor comunitare de utilităţi publicenr.51/2006, notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare a imobilelor sau a societăților reglementate de Legea nr. 31/1990, fără dovada achitării la zi a datoriilor pentru serviciile de utilități publice de care sunt grevate acestea, eliberată de furnizorii/prestatorii acestor servicii.
h) Certificatul de performanţă energetică a clădirii
Certificatul de performanță energetică a clădirii este un document elaborat conform metodologiei de calcul al performanței energetice a clădirilor, prin care este indicată performanța energetică a unei clădiri sau a unei unități de clădire și care cuprinde date cu privire la consumurile de energie primară și finală, inclusiv din surse regenerabile de energie, precum și cantitatea de emisii în echivalent CO_2.
Certificatul de performanță energetică a clădirii este întocmit de un auditor energetic pentru clădiri (persoană fizică atestată de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, care are dreptul să elaboreze rapoarte de audit energetic și/sau certificate de performanță energetică pentru clădiri/unități de clădire).
Certificatul de performanţă energetică a clării este valabil 10 ani, cu excepția situației în care, pentru clădirea/unitatea de clădire la care există certificat în valabilitate, se efectuează lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice ale acesteia (art.21 alin.2 din Legea nr.372/2005).
La încheierea contractului de vânzare, vânzătorul are obligația de a transmite certificatul, în original, cumpărătorului (art.22 alin.2 din Legea nr.372/2005).
i) Autorizarea instanţei de tutelă
Dacă vânzarea sau cumpărarea sunt realizate de un minor (până la vârsta de 18 ani) sau de o persoană majoră cu privire la care au fost luate măsuri de ocrotire (curatelă specială sau tutelă specială), fiindu-i numit un tutore, este nevoie de autorizarea prealabilă a instanţei de tutelă pentru realizarea operaţiunii (art.144-145 Cod civil, art.171-172 Cod civil).
Această autorizare – dată pentru fiecare operaţiune juridică în parte - este conţinută într-o sentinţă civilă definitivă pronunţată de Judecătorie.
a) Certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritățile publice locale:
a) fac cunoscute solicitantului informațiile privind regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice și ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate și aprobate potrivit legii;
b) stabilesc cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului;
c) stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construire;
c1) indică nominal operatorii de rețele tehnico-edilitare care vor emite respectivele avize/acorduri; avizele se vor solicita doar de la posesorii de rețele supraterane și subterane care afectează suprafața de teren și/sau construcțiile pentru care se solicită certificate de urbanism, cu consultarea bazei de date urbane constituite în condițiile legii;
d) încunoștințează investitorul/solicitantul cu privire la obligația de a contacta autoritatea competentă pentru protecția mediului, în scopul obținerii punctului de vedere și, după caz, al actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării (art.6 alin.1 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții).
Din textul legal citat se poate observa complexitatea informaţiilor cuprinse într-un certificat de urbanism, care au rolul de a clarifica, în totalitate, orice aspect privind însuşirile, caracteristicile unui teren situat în intravilan, la momentul unei achiziţii, pe care orice cumpărător este de dorit să le cunoască.
În acest moment, legea nu conţine o dispoziţie care să impună existenţa unui certificat de urbanism la documentaţia unei vânzări care are ca obiect un teren situat în intravilan.
Cu toate acestea, notarul public consiliază cumpărătorul să solicite vânzătorului prezentarea unui certificat de urbanism din care să rezulte regimul urbanistic al terenului. Încheierea unui contract de vânzare – în cunoştinţa deplină a reglementărilor urbanistice aplicabile – are rolul de a garanta eficienţa deplină a achiziţiei făcute de cumpărător şi, mai ales, de a preveni litigii importante dintre părţi privind caracteristicile bunului.
În orice caz, atunci când cumpărătorul declară că nu doreşte să i se pună la dispoziţie şi să consulte regulile urbanistice aplicabile conţinute într-un certificat de urbanism, în cuprinsul contractului de vânzare acesta îşi asumă expres orice fel de consecinţe legate de exploatarea şi de eficacitatea achiziţiei imobiliare, mergând inclusiv până la inutilitatea totală a acesteia.
b) Certificat medico-legal psihiatric eliberat de SJML
Atunci când notarul public nu este convins de existenţa discernământului uneia dintre părţile contractante – ceea ce se poate întâmpla în cazul unor persoane foarte în vârstă sau a unor persoane care prezintă anumite boli cronice – poate solicita ca persoana în cauză să fie supusă unei expertize medico-legale psihiatrice. Această expertiză este întocmită de o comisie medicală din cadrul Serviciului Judeţean de Medicină Legală. Concluziile favorabile cuprinse în certificatul medico-legal psihiatric vor sta la baza încheierii contractului de vânzare. Ele au rolul şi de a preveni eventuale litigii care ar putea apărea după decesul persoanei în cauză.
Legea nu prevede o vârstă minimă după trecerea căreia un astfel de certificat medico-legal psihiatric ar trebui să constituie o piesă obligatorie la încheierea unui contract translativ de proprietate. Existenţa discernământului unei persoane poate sau nu să aibă legătură directă cu vârsta acesteia, ci cu alte împrejurări (de regulă, boli cronice asociate). Astfel, de la caz la caz, notarul va pretinde părţii în cauză (de cele mai multe ori este vorba de vânzător) ca o comisie medicală specializată din cadrul SJML să confirme dacă, din punct de vedere medical, aceasta are sau nu discernământ pentru a încheia un anumit act juridic. Concluziile comisiei din cadrul SJML cuprinse în certificatul medico-legal psihiatric nu sunt similare şi nu pot fi suplinite de o adeverinţă potrivit căreia persoana în cauză nu figurează, cu boli psihice, în evidenţa unui medic.
Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritățile publice locale:
a) fac cunoscute solicitantului informațiile privind regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice și ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate și aprobate potrivit legii;
b) stabilesc cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului;
c) stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construire;
c1) indică nominal operatorii de rețele tehnico-edilitare care vor emite respectivele avize/acorduri; avizele se vor solicita doar de la posesorii de rețele supraterane și subterane care afectează suprafața de teren și/sau construcțiile pentru care se solicită certificate de urbanism, cu consultarea bazei de date urbane constituite în condițiile legii;
d) încunoștințează investitorul/solicitantul cu privire la obligația de a contacta autoritatea competentă pentru protecția mediului, în scopul obținerii punctului de vedere și, după caz, al actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării (art.6 alin.1 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții).
Din textul legal citat se poate observa complexitatea informaţiilor cuprinse într-un certificat de urbanism, care au rolul de a clarifica, în totalitate, orice aspect privind însuşirile, caracteristicile unui teren situat în intravilan, la momentul unei achiziţii, pe care orice cumpărător este de dorit să le cunoască.
În acest moment, legea nu conţine o dispoziţie care să impună existenţa unui certificat de urbanism la documentaţia unei vânzări care are ca obiect un teren situat în intravilan.
Cu toate acestea, notarul public consiliază cumpărătorul să solicite vânzătorului prezentarea unui certificat de urbanism din care să rezulte regimul urbanistic al terenului. Încheierea unui contract de vânzare – în cunoştinţa deplină a reglementărilor urbanistice aplicabile – are rolul de a garanta eficienţa deplină a achiziţiei făcute de cumpărător şi, mai ales, de a preveni litigii importante dintre părţi privind caracteristicile bunului.
În orice caz, atunci când cumpărătorul declară că nu doreşte să i se pună la dispoziţie şi să consulte regulile urbanistice aplicabile conţinute într-un certificat de urbanism, în cuprinsul contractului de vânzare acesta îşi asumă expres orice fel de consecinţe legate de exploatarea şi de eficacitatea achiziţiei imobiliare, mergând inclusiv până la inutilitatea totală a acesteia.
b) Certificat medico-legal psihiatric eliberat de SJML
Atunci când notarul public nu este convins de existenţa discernământului uneia dintre părţile contractante – ceea ce se poate întâmpla în cazul unor persoane foarte în vârstă sau a unor persoane care prezintă anumite boli cronice – poate solicita ca persoana în cauză să fie supusă unei expertize medico-legale psihiatrice. Această expertiză este întocmită de o comisie medicală din cadrul Serviciului Judeţean de Medicină Legală. Concluziile favorabile cuprinse în certificatul medico-legal psihiatric vor sta la baza încheierii contractului de vânzare. Ele au rolul şi de a preveni eventuale litigii care ar putea apărea după decesul persoanei în cauză.
Legea nu prevede o vârstă minimă după trecerea căreia un astfel de certificat medico-legal psihiatric ar trebui să constituie o piesă obligatorie la încheierea unui contract translativ de proprietate. Existenţa discernământului unei persoane poate sau nu să aibă legătură directă cu vârsta acesteia, ci cu alte împrejurări (de regulă, boli cronice asociate). Astfel, de la caz la caz, notarul va pretinde părţii în cauză (de cele mai multe ori este vorba de vânzător) ca o comisie medicală specializată din cadrul SJML să confirme dacă, din punct de vedere medical, aceasta are sau nu discernământ pentru a încheia un anumit act juridic. Concluziile comisiei din cadrul SJML cuprinse în certificatul medico-legal psihiatric nu sunt similare şi nu pot fi suplinite de o adeverinţă potrivit căreia persoana în cauză nu figurează, cu boli psihice, în evidenţa unui medic.
Vânzătorul persoană fizică trebuie să plătească un impozit asupra venitului realizat din transferul proprietăţii imobiliare (art.111 Cod fiscal), care se face venit la bugetul de stat şi la bugetul unităţii administrativ teritoriale pe raza căreia se află bunul imobil.
La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează la valoarea tranzacţiei prin aplicarea următoarelor cote:
a) 3% pentru construcţiile de orice fel şi terenurile aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, deţinute o perioadă de până la 3 ani inclusiv;
b) 1% pentru imobilele deţinute o perioadă mai mare de 3 ani (art.111 alin.1 Cod fiscal).
Impozitul prevăzut la art.111 alin. 1 C.fisc. se calculează de notarul public la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici cu experţi evaluatori autorizaţi în condiţiile legii, impozitul se calculează la nivelul valorii stabilite prin studiul de piaţă. Camerele notarilor publici actualizează cel puţin o dată pe an studiile de piaţă întocmite de experţi evaluatori autorizaţi în condiţiile legii, care trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară specifică în anul precedent, şi le comunică direcţiilor generale regionale ale finanţelor publice din cadrul A.N.A.F. (art.111 alin.4-5 Cod fiscal). Cheltuielile ocazionate de întocmirea anuală a studiilor de piaţă de către evaluatori autorizaţi sunt suportate exclusiv de Camerele notarilor publici.
Impozitul stabilit în condiţiile art.111 alin.1 Cod fiscal se distribuie astfel:
a) o cotă de 50% se face venit la bugetul de stat;
b) o cotă de 50% se face venit la bugetul unităţilor administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află bunurile imobile ce au făcut obiectul înstrăinării (art.111 alin.7 Cod fiscal).
Impozitul poate fi plătit de vânzătorul persoană fizică în numerar, prin virament bancar sau prin POS. După încasarea impozitului, notarul public îl virează în contul bancar deschis la Trezorerie până pe data de 25 a lunii următoare.
Notarii publici au obligaţia să depună lunar, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a avut loc autentificarea actelor privind transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal, la organul fiscal teritorial, o declaraţie informativă privind transferurile de proprietăţi imobiliare, cuprinzând cel puţin următoarele elemente pentru fiecare tranzacţie:
a) părţile contractante;
b) valoarea înscrisă în documentul de transfer;
c) impozitul pe venitul din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal;
d) taxele notariale aferente transferului.
e) numărul cadastral al proprietăţii imobiliare (art.113 Cod fiscal).
La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează la valoarea tranzacţiei prin aplicarea următoarelor cote:
a) 3% pentru construcţiile de orice fel şi terenurile aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, deţinute o perioadă de până la 3 ani inclusiv;
b) 1% pentru imobilele deţinute o perioadă mai mare de 3 ani (art.111 alin.1 Cod fiscal).
Impozitul prevăzut la art.111 alin. 1 C.fisc. se calculează de notarul public la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici cu experţi evaluatori autorizaţi în condiţiile legii, impozitul se calculează la nivelul valorii stabilite prin studiul de piaţă. Camerele notarilor publici actualizează cel puţin o dată pe an studiile de piaţă întocmite de experţi evaluatori autorizaţi în condiţiile legii, care trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară specifică în anul precedent, şi le comunică direcţiilor generale regionale ale finanţelor publice din cadrul A.N.A.F. (art.111 alin.4-5 Cod fiscal). Cheltuielile ocazionate de întocmirea anuală a studiilor de piaţă de către evaluatori autorizaţi sunt suportate exclusiv de Camerele notarilor publici.
Impozitul stabilit în condiţiile art.111 alin.1 Cod fiscal se distribuie astfel:
a) o cotă de 50% se face venit la bugetul de stat;
b) o cotă de 50% se face venit la bugetul unităţilor administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află bunurile imobile ce au făcut obiectul înstrăinării (art.111 alin.7 Cod fiscal).
Impozitul poate fi plătit de vânzătorul persoană fizică în numerar, prin virament bancar sau prin POS. După încasarea impozitului, notarul public îl virează în contul bancar deschis la Trezorerie până pe data de 25 a lunii următoare.
Notarii publici au obligaţia să depună lunar, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a avut loc autentificarea actelor privind transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal, la organul fiscal teritorial, o declaraţie informativă privind transferurile de proprietăţi imobiliare, cuprinzând cel puţin următoarele elemente pentru fiecare tranzacţie:
a) părţile contractante;
b) valoarea înscrisă în documentul de transfer;
c) impozitul pe venitul din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal;
d) taxele notariale aferente transferului.
e) numărul cadastral al proprietăţii imobiliare (art.113 Cod fiscal).
Vreau să cumpăr un bun imobil
Preţul vânzării trebuie să fie plătit de cumpărător vânzătorului în conformitate cu dispoziţiile Legii nr.70/2015. Această lege instituie o obligaţie generală ca orice încasări şi plăţi să se facă numai prin instrumente de plată bancare fără numerar şi, numai în cazuri speciale, sunt permise încasările şi plăţile în numerar în anumite limite determinate.
Un vânzător care este persoană juridică, persoană fizică autorizată, întreprindere individuală, întreprindere familială, liber profesionist, persoană fizică care desfăşoară activităţi în mod independent, asocieri şi alte entităţi cu sau fără personalitate juridică poate primi într-o zi, în numerar, o sumă maximă de 10.000 lei, cu titlu de preţ, de la un cumpărător persoană fizică (art.4 alin.1 din Legea nr.70/2015).
Un cumpărător care este persoană juridică, persoană fizică autorizată, întreprindere individuală, întreprindere familială, liber profesionist, persoană fizică care desfăşoară activităţi în mod independent, asocieri şi alte entităţi cu sau fără personalitate juridică poate plăti preţul unui vânzător persoană fizică, în numerar, tot în limita unei sume de 10.000 lei pe zi (art.4 alin.1 din Legea nr.70/2015).
În cazul contractelor de vânzare, în care ambele părţi sunt persoane juridice, persoane fizice autorizate, întreprinderi individuale, întreprinderi familiale, liberi profesionişti, persoane fizice care desfăşoară activităţi în mod independent, asocieri şi alte entităţi cu sau fără personalitate juridică, plata, respectiv încasarea preţului în numerar se poate face numai în limita a 5.000 lei de la/către o persoană (art.3 alin.1 lit.a şi c din Legea nr.70/2015).
Un vânzător persoană fizică poate primi de la un cumpărător persoană fizică, cu titlu de preţ, în numerar, o sumă maximă zilnică de 50.000 lei/tranzacţie (art.10 din Legea nr.70/2015).
Orice sumă care depăşeşte plafoanele de încasări/plăţi în numerar arătate mai sus, se va plăti numai prin instrumente de plată fără numerar (virament bancar).
Un vânzător care este persoană juridică, persoană fizică autorizată, întreprindere individuală, întreprindere familială, liber profesionist, persoană fizică care desfăşoară activităţi în mod independent, asocieri şi alte entităţi cu sau fără personalitate juridică poate primi într-o zi, în numerar, o sumă maximă de 10.000 lei, cu titlu de preţ, de la un cumpărător persoană fizică (art.4 alin.1 din Legea nr.70/2015).
Un cumpărător care este persoană juridică, persoană fizică autorizată, întreprindere individuală, întreprindere familială, liber profesionist, persoană fizică care desfăşoară activităţi în mod independent, asocieri şi alte entităţi cu sau fără personalitate juridică poate plăti preţul unui vânzător persoană fizică, în numerar, tot în limita unei sume de 10.000 lei pe zi (art.4 alin.1 din Legea nr.70/2015).
În cazul contractelor de vânzare, în care ambele părţi sunt persoane juridice, persoane fizice autorizate, întreprinderi individuale, întreprinderi familiale, liberi profesionişti, persoane fizice care desfăşoară activităţi în mod independent, asocieri şi alte entităţi cu sau fără personalitate juridică, plata, respectiv încasarea preţului în numerar se poate face numai în limita a 5.000 lei de la/către o persoană (art.3 alin.1 lit.a şi c din Legea nr.70/2015).
Un vânzător persoană fizică poate primi de la un cumpărător persoană fizică, cu titlu de preţ, în numerar, o sumă maximă zilnică de 50.000 lei/tranzacţie (art.10 din Legea nr.70/2015).
Orice sumă care depăşeşte plafoanele de încasări/plăţi în numerar arătate mai sus, se va plăti numai prin instrumente de plată fără numerar (virament bancar).
Legea nu defineşte noţiunea de cheltuieli, dar spune că “cheltuielile vânzării” sunt în sarcina cumpărătorului (art.1666 alin.1 Cod civil). De asemenea, şi cheltuielile aferente operaţiunilor de plată a preţului sunt în sarcina cumpărătorului, dacă părţile nu au convenit altceva (art.1666 alin.3 Cod civil).
Este firesc ca fiecare parte contractantă să cunoască, în concret, care sunt sumele de bani pe care trebuie să le cheltuie pentru vânzarea, respectiv pentru cumpărarea unui imobil.
Am văzut că vânzătorul persoană fizică datorează un impozit asupra venitului realizat din transferul proprietăţii imobiliare.
Următoarele costuri sunt, în general, în sarcina cumpărătorului:
a) Onorariu notarial
Onorariu notarial este o sinteză a serviciului notarial prestat de notarul public şi cuprinde activitatea de consiliere, redactarea şi autentificarea contractului, verificarea validităţii titlurilor vânzătorului, verificarea îndeplinirii tuturor condiţiilor de fond şi de formă specifice fiecărui act juridic, obţinerea de către notar a unor documente necesare vânzării în numele părţilor, îndeplinirea de către notar a formalităţilor legale ulterioare de publicitate imobiliară, arhivarea contractului în arhiva biroului notarial pe durată permanentă, dar şi faptul garantării de către notar a securităţii juridice a operaţiunii instrumentate, pentru care acesta îşi angajează răspunderea civilă, disciplinară şi penală.
Onorariul notarial diferă, astfel, în funcţie de elemente obiective şi subiective specifice fiecărui notar public instrumentator (el cuprinde, în primul rând, cheltuielile de funcţionare ale biroului notarial, care sunt variabile, precum şi componente în legătură cu experienţa profesională şi pregătirea fiecărui notar în parte).
În calcularea onorariului, notarul ţine seama de modul de calcul prevăzut de Normele privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile prestate de notarii publici aprobate prin Ordin al Ministrului Justiţiei nr.177/19.01.2024.
În practica notarială, onorariul este plătit, de regulă, de cumpărător (în temeiul art.1666 alin.1 Cod civil), deşi notarul public prestează serviciul notarial, în mod egal, atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător. Părţile contractului de vânzare pot însă conveni să plătească diferenţiat acest onorariu (de exemplu, să îl suporte în mod egal sau în alte procente).
b) Tarif de intabulare
Tariful de intabulare reprezintă suma datorată bugetului de stat pe care cumpărătorul o achită în vederea efectuării operaţiunilor de publicitate imobiliară în Registrul de publicitate imobiliară a dreptului de proprietate asupra imobilului pe care l-a dobândit (cumpărat).
În România, serviciul de calculare şi percepere a tarifului de intabulare este realizat, pentru Statul român, nu de angajaţii acestuia, ci de notarul public, la momentul încheierii contractului de vânzare.
Cuantumul tarifului aferent operaţiunii de intabulare a dreptului de proprietate este stabilit, în prezent, de Ordinul nr.16/2019 al Directorului General al ANCPI şi este de:
a) 0,15% pentru dobânditori persoane fizice;
b) 0,5% pentru dobânditori persoane juridice
Procentele de mai sus se calculează la valoarea mai mare dintre preţul vânzării şi valoarea minimă a imobilului calculată potrivit Studiului de piaţă întocmit de evaluator autorizat.
c) Tarife datorate INFONOT SYSTEMS
La încheierea fiecărui contract de vânzare, notarul are obligaţia să verifice în registrele electronice notariale ţinute centralizat de INFONOT SYSTEMS SRL, regimul matrimonial al tuturor părţilor, precum şi, dacă este cazul, faptul revocării unei procuri.
În prezent, tariful aferent unei astfel de verificări este 15 lei + TVA.
Este firesc ca fiecare parte contractantă să cunoască, în concret, care sunt sumele de bani pe care trebuie să le cheltuie pentru vânzarea, respectiv pentru cumpărarea unui imobil.
Am văzut că vânzătorul persoană fizică datorează un impozit asupra venitului realizat din transferul proprietăţii imobiliare.
Următoarele costuri sunt, în general, în sarcina cumpărătorului:
a) Onorariu notarial
Onorariu notarial este o sinteză a serviciului notarial prestat de notarul public şi cuprinde activitatea de consiliere, redactarea şi autentificarea contractului, verificarea validităţii titlurilor vânzătorului, verificarea îndeplinirii tuturor condiţiilor de fond şi de formă specifice fiecărui act juridic, obţinerea de către notar a unor documente necesare vânzării în numele părţilor, îndeplinirea de către notar a formalităţilor legale ulterioare de publicitate imobiliară, arhivarea contractului în arhiva biroului notarial pe durată permanentă, dar şi faptul garantării de către notar a securităţii juridice a operaţiunii instrumentate, pentru care acesta îşi angajează răspunderea civilă, disciplinară şi penală.
Onorariul notarial diferă, astfel, în funcţie de elemente obiective şi subiective specifice fiecărui notar public instrumentator (el cuprinde, în primul rând, cheltuielile de funcţionare ale biroului notarial, care sunt variabile, precum şi componente în legătură cu experienţa profesională şi pregătirea fiecărui notar în parte).
În calcularea onorariului, notarul ţine seama de modul de calcul prevăzut de Normele privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile prestate de notarii publici aprobate prin Ordin al Ministrului Justiţiei nr.177/19.01.2024.
În practica notarială, onorariul este plătit, de regulă, de cumpărător (în temeiul art.1666 alin.1 Cod civil), deşi notarul public prestează serviciul notarial, în mod egal, atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător. Părţile contractului de vânzare pot însă conveni să plătească diferenţiat acest onorariu (de exemplu, să îl suporte în mod egal sau în alte procente).
b) Tarif de intabulare
Tariful de intabulare reprezintă suma datorată bugetului de stat pe care cumpărătorul o achită în vederea efectuării operaţiunilor de publicitate imobiliară în Registrul de publicitate imobiliară a dreptului de proprietate asupra imobilului pe care l-a dobândit (cumpărat).
În România, serviciul de calculare şi percepere a tarifului de intabulare este realizat, pentru Statul român, nu de angajaţii acestuia, ci de notarul public, la momentul încheierii contractului de vânzare.
Cuantumul tarifului aferent operaţiunii de intabulare a dreptului de proprietate este stabilit, în prezent, de Ordinul nr.16/2019 al Directorului General al ANCPI şi este de:
a) 0,15% pentru dobânditori persoane fizice;
b) 0,5% pentru dobânditori persoane juridice
Procentele de mai sus se calculează la valoarea mai mare dintre preţul vânzării şi valoarea minimă a imobilului calculată potrivit Studiului de piaţă întocmit de evaluator autorizat.
c) Tarife datorate INFONOT SYSTEMS
La încheierea fiecărui contract de vânzare, notarul are obligaţia să verifice în registrele electronice notariale ţinute centralizat de INFONOT SYSTEMS SRL, regimul matrimonial al tuturor părţilor, precum şi, dacă este cazul, faptul revocării unei procuri.
În prezent, tariful aferent unei astfel de verificări este 15 lei + TVA.
III. Contractul de ipotecă imobiliară
Ce este ipoteca imobiliară?
Ipoteca este o garanţie pe care debitorul (sau o altă persoană) o aduce creditorului pentru a-i garanta faptul că-şi va executa obligaţiile. Ipoteca este, deci, un accesoriu al obligaţiei (principale) pe care o garantează. Ipoteca nu poate exista singură, ea trebuie să însoţească o obligaţie principală (valabilă), pe care are sarcina de a o garanta.
Ipoteca are ca obiect un bun care este proprietatea debitorului sau al altei persoane. Poate fi un bun mobil (ipoteca mobiliară) sau poate fi imobil (ipoteca imobiliară). Prin acelaşi contract de ipotecă se pot aduce în garanţie mai multe bunuri imobile, aparţinând aceleiaşi persoane.
De ce ipoteca este o “garanţie”? Creditorul căruia i s-a adus un bun imobil în garanţie, are dreptul să înceapă o executare silită cu privire al bunul imobil, prin vânzarea acestuia, pentru a recupera sumele datorate şi neplătite de debitor la scadenţă.
În terminologia juridică actuală, cel care constituie un drept de ipotecă, proprietarul bunului imobil, este denumit “constituitor”. În terminologia juridică anterioară Codului civil din 2011, se utiliza denumirea de “garant ipotecar”.
Cum se încheie şi ce conţine contractul de ipotecă imobiliară?
Persoana care aduce bunul imobil în garanţie trebuie să fie proprietarul acestui bun. Denumirea juridică a acesteia este de “constituitor”, făcând referire la faptul că aceasta “constituie” un drept de ipotecă în favoarea creditorului.
Numai un proprietar poate constitui o garanţie reală asupra unui bun. Dacă bunul este proprietatea comună a soţilor, fiind dobândit în timpul căsătoriei, ambii soţi trebuie să consimtă (personal sau prin mandatar) la încheierea contractului de ipotecă. De asemenea, dacă un bun este proprietatea indiviză a mai multor persoane (de exemplu, moştenitori), toţi coproprietarii pot consimţi la o ipotecă care să greveze întregul bun, dar legea permite şi ca fiecare coproprietar să constituie singur drept de ipotecă asupra cotei sale părţi (o situaţie mai rar întâlnită în practică; art.2379 lit.c Cod civil, art.634 Cod civil).
Garanţia imobiliară poate fi adusă de debitorul obligaţiei sau de altă persoană, care este proprietarul bunului. Legea permite şi ca uzufructul unui bun imobil să poată fi grevat de o ipotecă, dar ipoteza se întâlneşte rar în practică (art.2379 lit.b Cod civil)
Creditorul este cealaltă parte contractantă, cel care primeşte garanţia.
Numai un proprietar poate constitui o garanţie reală asupra unui bun. Dacă bunul este proprietatea comună a soţilor, fiind dobândit în timpul căsătoriei, ambii soţi trebuie să consimtă (personal sau prin mandatar) la încheierea contractului de ipotecă. De asemenea, dacă un bun este proprietatea indiviză a mai multor persoane (de exemplu, moştenitori), toţi coproprietarii pot consimţi la o ipotecă care să greveze întregul bun, dar legea permite şi ca fiecare coproprietar să constituie singur drept de ipotecă asupra cotei sale părţi (o situaţie mai rar întâlnită în practică; art.2379 lit.c Cod civil, art.634 Cod civil).
Garanţia imobiliară poate fi adusă de debitorul obligaţiei sau de altă persoană, care este proprietarul bunului. Legea permite şi ca uzufructul unui bun imobil să poată fi grevat de o ipotecă, dar ipoteza se întâlneşte rar în practică (art.2379 lit.b Cod civil)
Creditorul este cealaltă parte contractantă, cel care primeşte garanţia.
Ipoteca imobiliară (art.2377-2386 Cod civil) poate garanta o diversitate de obligaţii: credite de investiţii, credite pentru finanţarea unei cumpărări, orice fel de alte obligaţii convenţionale sau delictuale ale unei persoane.
Ipoteca este din ce în ce mai des întâlnită în procesul de achiziţie imobiliară. Valorile imobiliare mari fac ca o achiziţie să nu se poată realiza întotdeauna din fonduri proprii exclusive ale cumpărătorului. Iar, dacă acesta are nevoie şi de finanţarea unei instituţii bancare, cu care va încheia un contract de credit, atunci condiţia principală a creditorului este să i se aducă un bun imobil în garanţie. Aproape întotdeauna este vorba chiar de bunul imobil cumpărat, asupra căruia proaspătul cumpărător constituie, de regulă concomitent (în chiar ziua achiziţiei), un drept de ipotecă în favoarea creditorului care i-a acordat creditul necesar pentru a cumpăra bunul. Interesul oricărui creditor este de a avea o garanţie reală, pe care să o poată executa cu prioritate înaintea altor posibili creditori ai debitorului său, în cazul în care debitorul nu şi-ar mai executa obligaţiile asumate. Evaluarea bunului imobil este făcută de creditorul bancar – prin intermediul unor experţi evaluatori proprii şi potrivit unor norme prudenţiale interne – astfel încât valoarea garanţiei să fie îndestulătoare pentru a se putea recupera valoarea creanţei şi a cheltuielilor de executare.
Ipoteca este din ce în ce mai des întâlnită în procesul de achiziţie imobiliară. Valorile imobiliare mari fac ca o achiziţie să nu se poată realiza întotdeauna din fonduri proprii exclusive ale cumpărătorului. Iar, dacă acesta are nevoie şi de finanţarea unei instituţii bancare, cu care va încheia un contract de credit, atunci condiţia principală a creditorului este să i se aducă un bun imobil în garanţie. Aproape întotdeauna este vorba chiar de bunul imobil cumpărat, asupra căruia proaspătul cumpărător constituie, de regulă concomitent (în chiar ziua achiziţiei), un drept de ipotecă în favoarea creditorului care i-a acordat creditul necesar pentru a cumpăra bunul. Interesul oricărui creditor este de a avea o garanţie reală, pe care să o poată executa cu prioritate înaintea altor posibili creditori ai debitorului său, în cazul în care debitorul nu şi-ar mai executa obligaţiile asumate. Evaluarea bunului imobil este făcută de creditorul bancar – prin intermediul unor experţi evaluatori proprii şi potrivit unor norme prudenţiale interne – astfel încât valoarea garanţiei să fie îndestulătoare pentru a se putea recupera valoarea creanţei şi a cheltuielilor de executare.
Rangul ipotecii este important pentru creditor pentru că acesta dă măsura priorităţii în cazul executării silite.
Chestiunea rangului unei ipoteci se pune atunci când proprietarul bunului constituie mai multe drepturi de ipotecă, succesiv, în favoarea unor creditori diferiţi pentru garantarea mai multor obligaţii. În practică însă, această situaţie este deosebit de rară în materie imobiliară deoarece, în general, primul creditor ipotecar nu permite proprietarului să mai constituie ipoteci ulterioare în favoarea altor creditori.
Proprietarul bunului are dreptul să constituie, succesiv, mai multe ipoteci asupra unui bun în favoarea unor creditori diferiţi pentru garantarea unor obligaţii diferite.
Creditorii în favoarea cărora aceste ipoteci succesive au fost constituite au prioritate diferită în caz de executare silită, în funcţie de ordinea ipotecilor.
Astfel, prima ipotecă va conferi primului creditor ipotecar, rangul I. A doua ipotecă va conferi celui de-al doilea creditor ipotecar, rangul II, ş.a.m.d. Astfel, când se va ajunge în faza executării silite (adică, atunci când debitorul nu a plătit de bună voie, voluntar, datoria, iar creditorul întreprinde demersuri pentru a o recupera prin vânzarea bunurilor care garantează respectiva obligaţie), drepturile creditorilor se vor regla în funcţie de rangul ipotecii fiecărui creditor. Creditorul ipotecar de rang I va fi preferat în faţa celorlalţi creditori de rang inferior (II, III, ş.a.m.d.), şi se va îndestula primul din sumele obţinute din vânzarea bunului imobil. Dacă sumele rămase vor fi suficiente se vor îndestula şi ceilalţi creditori de rang inferior (II, III, ş.a.m.d), tot în ordinea rangului pe care îl are fiecare şi, la final, eventualii creditori care nu au nicio garanţie reală asupra bunului (creditori chirografari).
Rangul ipotecii imobiliare este dat de înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă (art.890 alin.2 Cod civil).
Chestiunea rangului unei ipoteci se pune atunci când proprietarul bunului constituie mai multe drepturi de ipotecă, succesiv, în favoarea unor creditori diferiţi pentru garantarea mai multor obligaţii. În practică însă, această situaţie este deosebit de rară în materie imobiliară deoarece, în general, primul creditor ipotecar nu permite proprietarului să mai constituie ipoteci ulterioare în favoarea altor creditori.
Proprietarul bunului are dreptul să constituie, succesiv, mai multe ipoteci asupra unui bun în favoarea unor creditori diferiţi pentru garantarea unor obligaţii diferite.
Creditorii în favoarea cărora aceste ipoteci succesive au fost constituite au prioritate diferită în caz de executare silită, în funcţie de ordinea ipotecilor.
Astfel, prima ipotecă va conferi primului creditor ipotecar, rangul I. A doua ipotecă va conferi celui de-al doilea creditor ipotecar, rangul II, ş.a.m.d. Astfel, când se va ajunge în faza executării silite (adică, atunci când debitorul nu a plătit de bună voie, voluntar, datoria, iar creditorul întreprinde demersuri pentru a o recupera prin vânzarea bunurilor care garantează respectiva obligaţie), drepturile creditorilor se vor regla în funcţie de rangul ipotecii fiecărui creditor. Creditorul ipotecar de rang I va fi preferat în faţa celorlalţi creditori de rang inferior (II, III, ş.a.m.d.), şi se va îndestula primul din sumele obţinute din vânzarea bunului imobil. Dacă sumele rămase vor fi suficiente se vor îndestula şi ceilalţi creditori de rang inferior (II, III, ş.a.m.d), tot în ordinea rangului pe care îl are fiecare şi, la final, eventualii creditori care nu au nicio garanţie reală asupra bunului (creditori chirografari).
Rangul ipotecii imobiliare este dat de înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă (art.890 alin.2 Cod civil).
Contractul de ipotecă imobiliară se încheie obligatoriu în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute (art.2378 Cod civil)
În cazul ipotecilor imobiliare convenţionale care garantează un credit ipotecar şi care însoţesc o achiziţie imobiliară, de cele mai multe ori contractul de ipotecă se întocmeşte concomitent cu contractul de vânzare.
În aceeaşi zi, după încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul sau cumpărătorii constituie în favoarea creditorului care a finanţat achiziţia un drept de ipotecă asupra bunului cumpărat.
Creditorul – instituţie bancară – este reprezentat la încheierea contractului de ipotecă de un mandatar, cu procură specială autentică. În vederea pregătirii şi semnării contractului de ipotecă, notarul poartă o corespondenţă prealabilă cu reprezentantul instituţiei bancare.
În practică, fiecare instituţie bancară solicită ca, în cuprinsul contractului de ipotecă, să fie introduse clauze şi formulări specifice, pe care le comunică notarului spre analiză. Dacă aceste clauze şi formulări sunt în acord cu dispoziţiile legale şi sunt convenite împreună cu constituitorul, atunci notarul public va redacta şi autentifica contractul de ipotecă în acord cu voinţa părţilor.
În cazul ipotecilor imobiliare convenţionale care garantează un credit ipotecar şi care însoţesc o achiziţie imobiliară, de cele mai multe ori contractul de ipotecă se întocmeşte concomitent cu contractul de vânzare.
În aceeaşi zi, după încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul sau cumpărătorii constituie în favoarea creditorului care a finanţat achiziţia un drept de ipotecă asupra bunului cumpărat.
Creditorul – instituţie bancară – este reprezentat la încheierea contractului de ipotecă de un mandatar, cu procură specială autentică. În vederea pregătirii şi semnării contractului de ipotecă, notarul poartă o corespondenţă prealabilă cu reprezentantul instituţiei bancare.
În practică, fiecare instituţie bancară solicită ca, în cuprinsul contractului de ipotecă, să fie introduse clauze şi formulări specifice, pe care le comunică notarului spre analiză. Dacă aceste clauze şi formulări sunt în acord cu dispoziţiile legale şi sunt convenite împreună cu constituitorul, atunci notarul public va redacta şi autentifica contractul de ipotecă în acord cu voinţa părţilor.
Obiectul ipotecii imobiliare îl constituie bunul imobil (teren, construcţie), cu privire la care există o măsurătoare cadastrală şi este intabulat în cartea funciară.
După constituire, ipoteca se extinde de drept, fără nicio formalitate asupra construcţiilor, îmbunătăţirilor şi accesoriilor imobilului (art.2382 Cod civil).
Se poate constitui drept de ipotecă asupra unei construcţii viitoare (care încă nu există la data constituirii ipotecii). Condiţia obligatorie este ca să fie emisă autorizaţia de construire, iar aceasta să fie notată în cartea funciară (art.2380 Cod civil).
După constituire, ipoteca se extinde de drept, fără nicio formalitate asupra construcţiilor, îmbunătăţirilor şi accesoriilor imobilului (art.2382 Cod civil).
Se poate constitui drept de ipotecă asupra unei construcţii viitoare (care încă nu există la data constituirii ipotecii). Condiţia obligatorie este ca să fie emisă autorizaţia de construire, iar aceasta să fie notată în cartea funciară (art.2380 Cod civil).
Prin contractul de ipotecă proprietarul bunului naşte (constituie), în favoarea creditorului, un drept de ipotecă asupra bunului său.
Contractul de ipotecă se încheie între proprietarul bunului imobil şi creditor, dar este un contract unilateral, deoarece creează obligaţii numai în sarcina proprietarului bunului (a constituitorului ipotecii).
Distinct de dreptul de ipotecă pe care constituitorul îl constituie în favoarea creditorului său, instituţiile bancare implicate în procesul de achiziţie imobiliară, solicită ca constituitorul să-şi asume şi numeroase obligaţii accesorii.
În general, scopul acestor obligaţii (denumite, generic, “interdicţii”) constă în a se asigura că constituitorul va acţiona cu bună-credinţă pe durata existenţei obligaţiei principale şi a contractului de ipotecă, nu va aduce modificări neautorizate obiectului garanţiei, nu îl va folosi în alte scopuri decât destinaţia acestuia şi nu îi va diminua valoarea, nu va construi pe terenul ipotecat, nu îl va dezlipi, nu va efectua modificări constructive, ş.a.m.d. Unele dintre aceste obligaţii sunt chiar obligaţii legale (cum este cea de a nu diminua valoarea bunului şi, evident, de a nu-l distruge). Ulterior încheierii contractului de ipotecă, proprietarul bunului poate cere creditorului ipotecar să-şi dea acordul pentru efectuarea anumitor acte materiale sau juridice privind bunul ipotecat.
Contractul de ipotecă se încheie între proprietarul bunului imobil şi creditor, dar este un contract unilateral, deoarece creează obligaţii numai în sarcina proprietarului bunului (a constituitorului ipotecii).
Distinct de dreptul de ipotecă pe care constituitorul îl constituie în favoarea creditorului său, instituţiile bancare implicate în procesul de achiziţie imobiliară, solicită ca constituitorul să-şi asume şi numeroase obligaţii accesorii.
În general, scopul acestor obligaţii (denumite, generic, “interdicţii”) constă în a se asigura că constituitorul va acţiona cu bună-credinţă pe durata existenţei obligaţiei principale şi a contractului de ipotecă, nu va aduce modificări neautorizate obiectului garanţiei, nu îl va folosi în alte scopuri decât destinaţia acestuia şi nu îi va diminua valoarea, nu va construi pe terenul ipotecat, nu îl va dezlipi, nu va efectua modificări constructive, ş.a.m.d. Unele dintre aceste obligaţii sunt chiar obligaţii legale (cum este cea de a nu diminua valoarea bunului şi, evident, de a nu-l distruge). Ulterior încheierii contractului de ipotecă, proprietarul bunului poate cere creditorului ipotecar să-şi dea acordul pentru efectuarea anumitor acte materiale sau juridice privind bunul ipotecat.
Ipoteca conferă două mari avantaje creditorului ipotecar (art.2360 Cod civil şi art.2345 alin.2 Cod civil):
1) dacă cel care i-a constituit ipoteca (proprietarul) înstrăinează bunul, atunci creditorul poate urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla (dreptul de urmărire). Aşadar, bunul este în continuare ipotecat, indiferent cine va fi proprietarul acestuia.
2) în cazul unei executări silite, creditorul ipotecar va fi preferat faţă de alţi creditori ai debitorului care fie nu au o garanţie asupra acelui bun, fie au şi ei o garanţie reală, dar de un rang inferior (dreptul de preferinţă).
Distinct, pe durata existenţei dreptului de ipotecă, creditorul are dreptul de a urmări modul în care proprietarul conservă bunul ipotecat şi, în general, modul în care îşi îndeplineşte obligaţiile asumate prin încheierea contractului de ipotecă şi de a lua anumite măsuri atunci când constată nerespectarea unor obligaţii.
1) dacă cel care i-a constituit ipoteca (proprietarul) înstrăinează bunul, atunci creditorul poate urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla (dreptul de urmărire). Aşadar, bunul este în continuare ipotecat, indiferent cine va fi proprietarul acestuia.
2) în cazul unei executări silite, creditorul ipotecar va fi preferat faţă de alţi creditori ai debitorului care fie nu au o garanţie asupra acelui bun, fie au şi ei o garanţie reală, dar de un rang inferior (dreptul de preferinţă).
Distinct, pe durata existenţei dreptului de ipotecă, creditorul are dreptul de a urmări modul în care proprietarul conservă bunul ipotecat şi, în general, modul în care îşi îndeplineşte obligaţiile asumate prin încheierea contractului de ipotecă şi de a lua anumite măsuri atunci când constată nerespectarea unor obligaţii.
Pe durata existenţei contractului de ipotecă, proprietarul bunului ipotecat nu pierde proprietatea bunului şi nici bunul nu devine proprietatea creditorului ipotecar.
Aşadar, proprietarul bunului imobil ipotecat este liber să foloaseasă, să administreze şi să dispună de bunul ipotecat ca orice proprietar, cu obligaţia de a nu vătăma drepturile creditorului ipotecar (art.2373 Cod civil).
Proprietarul bunului nu poate distruge ori deteriora bunul grevat şi nici nu îi poate diminua substanţial valoarea decât dacă această distrugere, deteriorare ori diminuare a valorii survine în cursul unei utilizări normale a bunului sau în caz de necesitate (art.2374 Cod civil).
Creditorul poate cere daune interese pentru prejudiciile suferite prin distrugerea, deteriorarea ori diminuarea valorii bunului grevat, chiar şi atunci când creanţa sa nu este lichidă ori exigibilă (art.2375 Cod civil).
Actele de dispoziţie asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului cunoaşte stipulaţia din contractul de ipotecă care interzice transferul sau declară că acest transfer este echivalent cu neîndeplinirea obligaţiei garantate (art.2376 Cod civil).
Aşadar, proprietarul bunului imobil ipotecat este liber să foloaseasă, să administreze şi să dispună de bunul ipotecat ca orice proprietar, cu obligaţia de a nu vătăma drepturile creditorului ipotecar (art.2373 Cod civil).
Proprietarul bunului nu poate distruge ori deteriora bunul grevat şi nici nu îi poate diminua substanţial valoarea decât dacă această distrugere, deteriorare ori diminuare a valorii survine în cursul unei utilizări normale a bunului sau în caz de necesitate (art.2374 Cod civil).
Creditorul poate cere daune interese pentru prejudiciile suferite prin distrugerea, deteriorarea ori diminuarea valorii bunului grevat, chiar şi atunci când creanţa sa nu este lichidă ori exigibilă (art.2375 Cod civil).
Actele de dispoziţie asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului cunoaşte stipulaţia din contractul de ipotecă care interzice transferul sau declară că acest transfer este echivalent cu neîndeplinirea obligaţiei garantate (art.2376 Cod civil).
Când şi cum se stinge dreptul de ipotecă imobiliară?
Dacă obligaţia principală pe care a garantat-o (de exemplu, rambursarea unui credit bancar) s-a executat de către debitor, atunci creditorul este obligat să consimtă la radierea ipotecii imobiliare din cartea funciară a imobilului (art.1505 Cod civil). În fapt, încetând obligaţia principală a încetat şi ipoteca, care este accesoriul acesteia. Radierea reprezintă operaţiunea de ştergere din registrul de carte funciară a dreptului de ipotecă.
Radierea nu se poate face decât cu consimţământul creditorului cuprins într-o declaraţie autentică. Adresele emise de instituţii bancare prin care confirmă achitarea creditului şi solicită radierea din cartea funciară a dreptului nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de Codul civil pentru a sta la baza ştergerii dreptului de ipotecă din cartea funciară a imobilului.
În practică, debitorul trebuie să depună o solicitare la sediul creditorului instituţie bancară, pentru ca acesta să consimtă la radierea dreptului de ipotecă (operaţiunea de radiere nu este realizată de creditor, din oficiu, la încetarea obligaţiei garantate). Fie creditorul, fie debitorul vor încunoştiinţa, de asemenea, un notar public, despre intenţia de radiere. Notarul public va îndeplini procedura prevăzută de lege, iar un reprezentant al creditorului (instituţie bancară) se va deplasa la sediul biroului notarial şi va consimţi la radierea dreptului de iptecă. Notarul public care autentifică declaraţia prin care se consimte la radierea dreptului de ipotecă este obligat să o transmită cel mai târziu a doua zi la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară competent, în vederea radierii (ştegerii) ipotecii din cartea funciară a imobilului.
IV. Contractul de partaj
Ce este partajul?
“A partaja” înseamnă “a împărţi”. De aceea, în literatura juridică veche, partajului i se mai spunea şi “împărţeală”. Este o “împărţeală” a dreptului de proprietate asupra unor bunuri.
Pentru a putea ajunge la o astfel de împărţeală este nevoie ca, în ipoteza de lucru, să fie implicate cel puţin două persoane (doi proprietari).
Partajul presupune faptul că două sau mai multe persoane (coproprietari) deţin unul sau mai multe bunuri împreună, pe cote-părţi (coproprietate). Iar aceste persoane, la un moment dat, vor să pună capăt acestei stări de proprietate comună şi să o transforme în proprietate individuală (exclusivă). Altfel spus, să se împartă (partajeze) între coproprietari bunurile comune, iar, la final, fiecărui proprietar să-i revină în proprietate exclusivă ceea ce i se cuvine din aceste bunuri.
Partajul presupune, aşadar, existenţa unei stări a dreptului de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri, care aparţine nu unei singure persoane (proprietate exclusivă), ci mai multor persoane. Această stare, în care dreptul de proprietate aparţine în acelaşi timp mai multor persoane, se numeşte “coproprietate” sau “indiviziune”.
Dreptul de proprietate poate avea un singur titular (un proprietar exclusiv), după cum poate fi deţinut de mai mulţi titulari (proprietari), care îl stăpânesc în comun. Această stăpânire în comun presupune că fiecare coproprietar deţine o anumită cotă-parte sau o fracţie din bun. Bunul nu este divizat material, ci numai drepturile coproprietarilor sunt divizate.
Sursele stării de coproprietate sunt numeroase şi des întâlnite.
a) O primă sursă o constituie contractul. De exemplu, două persoane pot cumpăra un bun împreună (în coproprietate). La momentul achiziţiei vor declara cotele-părţi pe care urmează să le deţină din bun (de exemplu, unul dintre ei poate să deţină 70% din bun, iar celălalt 30%, sau pot conveni să deţină bunul în cote-părţi egale, de 50% pentru fiecare). De asemenea, două persoane pot primi prin donaţie un bun, în cote-părţi determinate.
b) O altă sursă a coproprietăţii poate proveni din transformarea proprietăţii devălmaşe a soţilor în coproprietate, “accidental” (izolat), pe durata căsătoriei, în vederea încheierii unui contract de partaj cu privire la un bun determinat (art.358 Cod civil) sau “obligatoriu”, după încetarea regimului matrimonial (de exemplu, în cazul desfacerii căsătoriei prin divorţ sau în cazul încetării căsătoriei prin deces), în vederea lichidării acestuia (art.357 Cod civil).
Proprietatea soţilor asupra bunurilor comune, în cadrul regimului matrimonial al comunităţii legale, este tot o formă de proprietate comună, dar nu se confundă cu proprietatea comună pe cote-părţi.
Proprietatea comună a soţilor este o proprietate devălmaşă.
Specific proprietăţii devălmaşe este că soţii nu cunosc întinderea cotelor-părţi decât la momentul transformării acestei proprietăţi devălmaşe în coproprietate (acesta se produce după desfacerea căsătoriei prin divorţ, după încetarea căsătoriei prin deces sau, chiar în timpul căsătoriei, dacă soţii decid să partajeze anumite bunuri comune).
c) O altă sursă foarte cunoscută a coproprietăţii o constituie Legea fondului funciar nr.18/1991.
Prin această lege, terenurile care au aparţinut foştilor membri cooperatori au fost atribuite moştenitorilor acestora, la cerere, prin “reconstituirea dreptului de proprietate”.
Această reconstituire a dat naştere unei stări de coproprietate asupra terenurilor cuprinse în titlurile de proprietate (în concret, moştenitorii membrului cooperator erau menţionaţi pe titlul de proprietate).
d) Cea mai frecventă sursă a coproprietăţii - şi bogată prin implicaţiile sale - o reprezintă succesiunea. La decesul unui persoane, toate bunurile acesteia, indiferent de modul de dobândire şi de provenienţa lor, se transmit la moştenitorii săi, în cotele succesorale prevăzute de lege. De unde bunurile erau până atunci stăpânite de o singură persoană (proprietar exclusiv), după decesul acesteia, se vor transmite la moştenitorii defunctului şi vor fi stăpânite în comun, în coproprietate, pe cote-părţi. Cotele-părţi ale moştenitorilor sunt cote succesorale legale stabilite, imperativ, de lege; moştenitorii nu pot conveni alte cote-părţi.
Dreptul de proprietate poate avea un singur titular (un proprietar exclusiv), după cum poate fi deţinut de mai mulţi titulari (proprietari), care îl stăpânesc în comun. Această stăpânire în comun presupune că fiecare coproprietar deţine o anumită cotă-parte sau o fracţie din bun. Bunul nu este divizat material, ci numai drepturile coproprietarilor sunt divizate.
Sursele stării de coproprietate sunt numeroase şi des întâlnite.
a) O primă sursă o constituie contractul. De exemplu, două persoane pot cumpăra un bun împreună (în coproprietate). La momentul achiziţiei vor declara cotele-părţi pe care urmează să le deţină din bun (de exemplu, unul dintre ei poate să deţină 70% din bun, iar celălalt 30%, sau pot conveni să deţină bunul în cote-părţi egale, de 50% pentru fiecare). De asemenea, două persoane pot primi prin donaţie un bun, în cote-părţi determinate.
b) O altă sursă a coproprietăţii poate proveni din transformarea proprietăţii devălmaşe a soţilor în coproprietate, “accidental” (izolat), pe durata căsătoriei, în vederea încheierii unui contract de partaj cu privire la un bun determinat (art.358 Cod civil) sau “obligatoriu”, după încetarea regimului matrimonial (de exemplu, în cazul desfacerii căsătoriei prin divorţ sau în cazul încetării căsătoriei prin deces), în vederea lichidării acestuia (art.357 Cod civil).
Proprietatea soţilor asupra bunurilor comune, în cadrul regimului matrimonial al comunităţii legale, este tot o formă de proprietate comună, dar nu se confundă cu proprietatea comună pe cote-părţi.
Proprietatea comună a soţilor este o proprietate devălmaşă.
Specific proprietăţii devălmaşe este că soţii nu cunosc întinderea cotelor-părţi decât la momentul transformării acestei proprietăţi devălmaşe în coproprietate (acesta se produce după desfacerea căsătoriei prin divorţ, după încetarea căsătoriei prin deces sau, chiar în timpul căsătoriei, dacă soţii decid să partajeze anumite bunuri comune).
c) O altă sursă foarte cunoscută a coproprietăţii o constituie Legea fondului funciar nr.18/1991.
Prin această lege, terenurile care au aparţinut foştilor membri cooperatori au fost atribuite moştenitorilor acestora, la cerere, prin “reconstituirea dreptului de proprietate”.
Această reconstituire a dat naştere unei stări de coproprietate asupra terenurilor cuprinse în titlurile de proprietate (în concret, moştenitorii membrului cooperator erau menţionaţi pe titlul de proprietate).
d) Cea mai frecventă sursă a coproprietăţii - şi bogată prin implicaţiile sale - o reprezintă succesiunea. La decesul unui persoane, toate bunurile acesteia, indiferent de modul de dobândire şi de provenienţa lor, se transmit la moştenitorii săi, în cotele succesorale prevăzute de lege. De unde bunurile erau până atunci stăpânite de o singură persoană (proprietar exclusiv), după decesul acesteia, se vor transmite la moştenitorii defunctului şi vor fi stăpânite în comun, în coproprietate, pe cote-părţi. Cotele-părţi ale moştenitorilor sunt cote succesorale legale stabilite, imperativ, de lege; moştenitorii nu pot conveni alte cote-părţi.
Regula fundamentală (imperativă) în materia coproprietăţii este că nimeni nu poate fi obligat să rămână în această stare (în indiviziune).
Altfel spus, indiferent în ce mod a luat naştere coproprietatea (contract, lege, succesiune, alt mod), oricare dintre coproprietari are dreptul – imediat şi imprescriptibil – de a cere celorlalţi coproprietari să iasă din această stare de indiviziune, adică să împartă bunul sau bunurile comune, potrivit cotelor-părţi pe care le deţine fiecare (art.669 Cod civil).
Există şi o coproprietate denumită “forţată”, permanentă, care nu poate fi sistată niciodată prin împărţeală (art.671 alin.1 Cod civil). Faptul că această coproprietate este forţată ţine de natura bunurilor asupra cărora poartă. Bunurile respective vor fi întotdeauna folosite în comun, aceasta fiind destinaţia lor. Ele nu pot fi împărţite între partajanţi (există o imposibilitate absolută).
Este vorba, de exemplu, de coproprietatea asupra unui drum, asupra părţilor comune ale unei clădiri, fundaţia, curtea interioară, structura de rezistenţă, pereţii, acoperişul, terasele, scările, holurile, lifturile, centralele termice proprii, instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de încălzire şi de gaze, terenul pe care se află amprenta la sol a unei clădiri (art.649 Cod civil).
Dreptul de a cere partajul oricând este un drept potestativ, adică la simpla latitudine (voinţă) a oricăruia dintre coproprietari şi nu trebuie să fie motivat în niciun fel.
Altfel spus, indiferent în ce mod a luat naştere coproprietatea (contract, lege, succesiune, alt mod), oricare dintre coproprietari are dreptul – imediat şi imprescriptibil – de a cere celorlalţi coproprietari să iasă din această stare de indiviziune, adică să împartă bunul sau bunurile comune, potrivit cotelor-părţi pe care le deţine fiecare (art.669 Cod civil).
Există şi o coproprietate denumită “forţată”, permanentă, care nu poate fi sistată niciodată prin împărţeală (art.671 alin.1 Cod civil). Faptul că această coproprietate este forţată ţine de natura bunurilor asupra cărora poartă. Bunurile respective vor fi întotdeauna folosite în comun, aceasta fiind destinaţia lor. Ele nu pot fi împărţite între partajanţi (există o imposibilitate absolută).
Este vorba, de exemplu, de coproprietatea asupra unui drum, asupra părţilor comune ale unei clădiri, fundaţia, curtea interioară, structura de rezistenţă, pereţii, acoperişul, terasele, scările, holurile, lifturile, centralele termice proprii, instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de încălzire şi de gaze, terenul pe care se află amprenta la sol a unei clădiri (art.649 Cod civil).
Dreptul de a cere partajul oricând este un drept potestativ, adică la simpla latitudine (voinţă) a oricăruia dintre coproprietari şi nu trebuie să fie motivat în niciun fel.
Uneori, toţi coproprietarii doresc să pună capăt indiviziunii. Alteori, este decizia numai unuia dintre ei. Aceasta înseamnă că atunci când un coproprietar vrea să pună capăt indiviziunii, ceilalţi coproprietari sunt obligaţi să consimtă la această voinţă unilaterală. Ei nu au posibilitatea de a se opune în vreun fel dorinţei coproprietarului care nu mai vrea să menţină starea de coproprietate. Nu-l pot forţa pe acesta să rămână în coproprietate. Nu este nevoie de acordul acestora. Cu toate acestea, coproprietarul care doreşte să iasă din indiviziune nu poate decide şi pentru ceilalţi. Aceştia pot alege să menţină indiviziunea într-un număr restrâns, după ce coproprietarul care a dorit să părăsească această stare şi-a primit partea.
Operaţiunea de partaj aduce, obligatoriu, faţă în faţă toţi coproprietarii. Este imposibil să se realizeze un partaj voluntar dacă nu consimt toţi coproprietarii. Un partaj – voluntar sau judecătoresc – care nu cuprinde toţi coproprietarii este nul absolut şi trebuie refăcut (art.684 alin.2 Cod civil).
Partajanţii care convin asupra modului în care vor împărţi bunurile şi vor lichida indiviziunea, vor încheia un contract de partaj personal sau pot fi reprezentaţi prin mandatar, cu procură specială autentică. Acestui partaj i se mai spune “partaj voluntar”.
Partajanţii care nu reuşesc să ajungă la o înţelegere privind modul în care îşi împart bunurile şi lichidează indiviziunea nu vor putea încheia un contract. Aceştia se vor adresa instanţei, iniţiind o acţiune judecătorească de partaj, la finalul căreia instanţa va decide ce bunuri va primi fiecare partajant şi cum se lichida indiviziunea. Acestui partaj i se mai spune “partaj judiciar”. De asemenea, în cazul partajului judiciar, toţi coproprietarii vor fi citaţi, iar instanţa va stabili drepturile acestora (în bunuri sau în bani), chiar şi în lipsa lor.
Operaţiunea de partaj aduce, obligatoriu, faţă în faţă toţi coproprietarii. Este imposibil să se realizeze un partaj voluntar dacă nu consimt toţi coproprietarii. Un partaj – voluntar sau judecătoresc – care nu cuprinde toţi coproprietarii este nul absolut şi trebuie refăcut (art.684 alin.2 Cod civil).
Partajanţii care convin asupra modului în care vor împărţi bunurile şi vor lichida indiviziunea, vor încheia un contract de partaj personal sau pot fi reprezentaţi prin mandatar, cu procură specială autentică. Acestui partaj i se mai spune “partaj voluntar”.
Partajanţii care nu reuşesc să ajungă la o înţelegere privind modul în care îşi împart bunurile şi lichidează indiviziunea nu vor putea încheia un contract. Aceştia se vor adresa instanţei, iniţiind o acţiune judecătorească de partaj, la finalul căreia instanţa va decide ce bunuri va primi fiecare partajant şi cum se lichida indiviziunea. Acestui partaj i se mai spune “partaj judiciar”. De asemenea, în cazul partajului judiciar, toţi coproprietarii vor fi citaţi, iar instanţa va stabili drepturile acestora (în bunuri sau în bani), chiar şi în lipsa lor.
Cum are loc partajul?
Partajul voluntar – cel realizat prin bună învoială, prin contract de partaj - are două momente-cheie în care, dacă partajanţii nu pot găsi modalităţi de a se înţelege, operaţiunea va degenera într-un conflict pe care numai o instanţă îl va putea tranşa:
a) Determinarea şi evaluarea masei de partaj
Primul moment îl constituie determinarea bunurilor care fac obiectul împărţelii, evaluarea acestora şi cifrarea drepturilor coproprietarilor în legătură cu indiviziunea.
Evaluarea masei de partaj constituie primul moment-cheie, deoarece cotele-părţi ale partajanţilor se raportează la această evaluare a masei de partaj. Aceştia vor primi bunuri în funcţie de valoarea cotei-părţi a fiecăruia raportată la valoarea masei de partaj şi, dacă este cazul, vor plăti sulte copartajanţilor tot raportat la această valoare.
Sistarea unei stări de coproprietate presupune anumite operaţiuni prealabile (de evaluare şi de calcul), prin care coproprietarii vor stabili ce drepturi se cuvin fiecăruia. Finalul acestor operaţiuni coincide cu aflarea “masei de partaj”.
Aceste operaţiuni (recapitulative) sunt mai simple sau mai complicate în funcţie de bunurile care fac obiectul partajului, dar şi de modul în care acestea au fost folosite sau administrate pe durata indiviziunii de unii partajanţi (şi dacă aceştia invocă anumite cheltuieli pe care le-au suportat singuri în legătură cu conservarea şi administrarea bunurilor comune şi care, în acest moment, va trebui să le fie restituite).
Cum partajul va pune capăt proprietăţii comune şi fiecare coproprietar se va vedea ieşit din această stare, primind un bun în exclusivitate, atunci între partajanţi va avea loc şi o lichidare finală – o desocotire – a tuturor intereselor patrimoniale în legătură cu bunurile partajate.
Aşadar, determinarea masei de partaj trebuie să răspundă la câteva întrebări: Ce bunuri avem de împărţit? Ce valoare au bunurile pe care le împărţim? Există datorii între coproprietari privind administrarea sau folosirea bunurilor comune?
b) Atribuirea bunurilor
După ce au stabilit care sunt bunurile pe care trebuie să le împartă (ţinând cont şi de eventuale datorii faţă de indiviziune) şi după ce au stabilit valoarea masei de partaj, partajanţii urmează să procedeze la atribuirea acestor bunuri fiecăruia dintre ei, corespunzător valorii drepturilor fiecăruia.
Modalitatea în care partajanţii îşi vor atribui bunurile pe care le împart constituie un alt moment-cheie, în care buna înţelegere trebuie să domine contractul.
Legea pune o regulă generală în materia partajului: acesta se face în natură (art.676 alin.1 Cod civil). Aceasta înseamnă că, atunci când este posibil (când sunt suficiente bunuri şi pot fi divizate material), fiecare partajant trebuie să primească bunuri, în natură. Legea nu spune că fiecare partajant trebuie să primească şi bunuri mobile şi bunuri imobile (dacă există din ambele categorii), ci numai că trebuie să primească bunuri, indiferent că sunt mobile sau imobile, în natură.
Dacă nu sunt suficiente bunuri care să fie împărţite în natură între toţi partajanţii sau dacă anumite bunuri sunt indivizibile sau nu sunt comod partajabile în natură (nu pot fi divizate material), legea prevedea două moduri în care, fie părţile, fie instanţa, pot realiza partajul (art.676 alin.2 Cod civil):
a) se atribuie întreg bunul numai unuia sau unora dintre partajanţi, dacă aceştia cer, cu obligaţia de a plăti o sumă de bani (sultă) celorlalţi partajanţi;
b) se vinde bunul sau bunurile, la preţul şi în modalitatea convenită de partajanţi sau, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică, iar preţul de vânzare încasat se distribuie între coproprietari potrivit cotelor-părţi deţinute de fiecare.
Aşadar, în cadrul unui contract de partaj, partajanţii trebuie să convină, prin bună învoială, ce bunuri vor fi atribuite fiecăruia, corespunzător drepturilor fiecărui partajant raportat la valoarea masei de partaj şi, dacă este cazul, eventualele sulte (diferenţe în bani) pe care partajanţii care au primit bunuri de o valoare mai mare decât drepturile ce li se cuveneau trebuie să le plătească celorlalţi partajanţi, care au primit bunuri de o valoarea mai mică.
a) Determinarea şi evaluarea masei de partaj
Primul moment îl constituie determinarea bunurilor care fac obiectul împărţelii, evaluarea acestora şi cifrarea drepturilor coproprietarilor în legătură cu indiviziunea.
Evaluarea masei de partaj constituie primul moment-cheie, deoarece cotele-părţi ale partajanţilor se raportează la această evaluare a masei de partaj. Aceştia vor primi bunuri în funcţie de valoarea cotei-părţi a fiecăruia raportată la valoarea masei de partaj şi, dacă este cazul, vor plăti sulte copartajanţilor tot raportat la această valoare.
Sistarea unei stări de coproprietate presupune anumite operaţiuni prealabile (de evaluare şi de calcul), prin care coproprietarii vor stabili ce drepturi se cuvin fiecăruia. Finalul acestor operaţiuni coincide cu aflarea “masei de partaj”.
Aceste operaţiuni (recapitulative) sunt mai simple sau mai complicate în funcţie de bunurile care fac obiectul partajului, dar şi de modul în care acestea au fost folosite sau administrate pe durata indiviziunii de unii partajanţi (şi dacă aceştia invocă anumite cheltuieli pe care le-au suportat singuri în legătură cu conservarea şi administrarea bunurilor comune şi care, în acest moment, va trebui să le fie restituite).
Cum partajul va pune capăt proprietăţii comune şi fiecare coproprietar se va vedea ieşit din această stare, primind un bun în exclusivitate, atunci între partajanţi va avea loc şi o lichidare finală – o desocotire – a tuturor intereselor patrimoniale în legătură cu bunurile partajate.
Aşadar, determinarea masei de partaj trebuie să răspundă la câteva întrebări: Ce bunuri avem de împărţit? Ce valoare au bunurile pe care le împărţim? Există datorii între coproprietari privind administrarea sau folosirea bunurilor comune?
b) Atribuirea bunurilor
După ce au stabilit care sunt bunurile pe care trebuie să le împartă (ţinând cont şi de eventuale datorii faţă de indiviziune) şi după ce au stabilit valoarea masei de partaj, partajanţii urmează să procedeze la atribuirea acestor bunuri fiecăruia dintre ei, corespunzător valorii drepturilor fiecăruia.
Modalitatea în care partajanţii îşi vor atribui bunurile pe care le împart constituie un alt moment-cheie, în care buna înţelegere trebuie să domine contractul.
Legea pune o regulă generală în materia partajului: acesta se face în natură (art.676 alin.1 Cod civil). Aceasta înseamnă că, atunci când este posibil (când sunt suficiente bunuri şi pot fi divizate material), fiecare partajant trebuie să primească bunuri, în natură. Legea nu spune că fiecare partajant trebuie să primească şi bunuri mobile şi bunuri imobile (dacă există din ambele categorii), ci numai că trebuie să primească bunuri, indiferent că sunt mobile sau imobile, în natură.
Dacă nu sunt suficiente bunuri care să fie împărţite în natură între toţi partajanţii sau dacă anumite bunuri sunt indivizibile sau nu sunt comod partajabile în natură (nu pot fi divizate material), legea prevedea două moduri în care, fie părţile, fie instanţa, pot realiza partajul (art.676 alin.2 Cod civil):
a) se atribuie întreg bunul numai unuia sau unora dintre partajanţi, dacă aceştia cer, cu obligaţia de a plăti o sumă de bani (sultă) celorlalţi partajanţi;
b) se vinde bunul sau bunurile, la preţul şi în modalitatea convenită de partajanţi sau, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică, iar preţul de vânzare încasat se distribuie între coproprietari potrivit cotelor-părţi deţinute de fiecare.
Aşadar, în cadrul unui contract de partaj, partajanţii trebuie să convină, prin bună învoială, ce bunuri vor fi atribuite fiecăruia, corespunzător drepturilor fiecărui partajant raportat la valoarea masei de partaj şi, dacă este cazul, eventualele sulte (diferenţe în bani) pe care partajanţii care au primit bunuri de o valoare mai mare decât drepturile ce li se cuveneau trebuie să le plătească celorlalţi partajanţi, care au primit bunuri de o valoarea mai mică.
Partajanţii sunt coproprietari ai unui bun comun sau ai mai multor bunuri comune.
Pentru a proceda la împărţirea bunului sau bunurilor comune ei trebuie să deţină titlul sau titlurile de proprietate care le atestă această calitate.
În funcţie de izvorul coproprietăţii, poate fi vorba de un titlu de proprietate eliberat în condiţiile Legii fondului funciar nr.18/1991, de un contract prin care au achiziţionat bunul comun sau de un certificat de moştenitor (în cazul partajului succesoral) ori de o hotărâre judecătorească.
Spre deosebire de orice alt contract translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare, pentru încheierea unui contract de partaj nu este nevoie ca imobilele care se împart să aibă deschisă carte funciară (art.36 alin.1 lit.c din Legea nr.7/1996).
Neobligativitatea întocmirii unei documentaţii cadastrale (PAD) este însă condiţionată de nedivizarea materială a imobilului. Aşadar, imobilul sau imobilele care face obiectul partajului, trebuie să fie atribuite unuia sau unora dintre partajanţi în integralitatea lor. Dacă sunt divizate (de exemplu, dacă o suprafaţă de 10.000 mp se împarte în două, astfel încât o suprafaţă de 5.000 mp este atribuită unui partajant şi o suprafaţă de 5.000 mp este atribuită altui partajant) atunci este nevoie să se întocmească şi să se avizeze, în prealabil, planul de amplasament şi delimitare a imobilului, dar şi planurile de amplasament ale imobilelor care vor rezulta din divizare (dezlipire).
Fiind un act constitutiv de drepturi reale, pentru întocmirea unui contract de partaj, fiecare coproprietar trebuie să prezinte un certificat de atestare fiscală eliberat de DITL de la locul situării bunului, în care să fie menţionaţi toţi coproprietarii şi să nu fie înregistrate niciun fel de datorii (indiferent că au sau nu legătură cu bunul comun).
Pentru a proceda la împărţirea bunului sau bunurilor comune ei trebuie să deţină titlul sau titlurile de proprietate care le atestă această calitate.
În funcţie de izvorul coproprietăţii, poate fi vorba de un titlu de proprietate eliberat în condiţiile Legii fondului funciar nr.18/1991, de un contract prin care au achiziţionat bunul comun sau de un certificat de moştenitor (în cazul partajului succesoral) ori de o hotărâre judecătorească.
Spre deosebire de orice alt contract translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare, pentru încheierea unui contract de partaj nu este nevoie ca imobilele care se împart să aibă deschisă carte funciară (art.36 alin.1 lit.c din Legea nr.7/1996).
Neobligativitatea întocmirii unei documentaţii cadastrale (PAD) este însă condiţionată de nedivizarea materială a imobilului. Aşadar, imobilul sau imobilele care face obiectul partajului, trebuie să fie atribuite unuia sau unora dintre partajanţi în integralitatea lor. Dacă sunt divizate (de exemplu, dacă o suprafaţă de 10.000 mp se împarte în două, astfel încât o suprafaţă de 5.000 mp este atribuită unui partajant şi o suprafaţă de 5.000 mp este atribuită altui partajant) atunci este nevoie să se întocmească şi să se avizeze, în prealabil, planul de amplasament şi delimitare a imobilului, dar şi planurile de amplasament ale imobilelor care vor rezulta din divizare (dezlipire).
Fiind un act constitutiv de drepturi reale, pentru întocmirea unui contract de partaj, fiecare coproprietar trebuie să prezinte un certificat de atestare fiscală eliberat de DITL de la locul situării bunului, în care să fie menţionaţi toţi coproprietarii şi să nu fie înregistrate niciun fel de datorii (indiferent că au sau nu legătură cu bunul comun).
Dacă nu există niciun fel de creditori, atunci partajul este “o afacere privată” a coproprietarilor. Dacă însă există anumite categorii de creditori, aceştia sunt interesaţi de modul în care se va realiza partajul făcut de debitorul lor. De ce? Partajul este un act important pentru creditori, deoarece există tentaţia debitorului coproprietar de a-i frauda (va evita să primească bunuri imobile şi va accepta să primească bani sau alte bunuri mobile, va fi de acord cu o subevaluare a bunurilor care se împart sau cu o subevaluare a sultei ce i s-ar cuveni, etc).
Aşadar, ca o măsură preventivă, legea dă dreptul creditorilor să urmărească în ce modalitate partajează acesta anumite bunuri unde deţine un drept de coproprietate. Şi atunci, aceşti creditori au dreptul să participe la partaj. Ei vor fi chemaţi şi vor participa la operaţiunea de partaj. De exemplu, dacă doi soţi au constituit ipotecă asupra unui bun comun şi, cu ocazia divorţului şi a lichidării regimului matrimonial, vor să împartă bunul comun, vor trebui să solicite concursul creditorului ipotecar.
Creditorii prezenţi la partaj nu se pot amesteca în modul în care partajanţii convin să împartă bunurile, ci vor supraveghea operaţiunile pentru a identifica existenţa unei tentative de fraudă în ceea ce-I priveşte (de exemplu, creditorii personali ai unui moştenitor nu pot cere ca acestuia să-i fie atribuite anumite bunuri).
Mai multe categorii de creditori au dreptul de a participa la partajul unui bun:
a) creditorii personali ai copartajanţilor;
b) creditorii care un drept de garanţie (ipotecă) asupra bunului comun;
c) creditorii ale căror creanţe s-au născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului (de exemplu, coproprietarii au făcut lucrări de conservare a bunului comun, au înlocuit acoperişul şi tâmplăria şi datorează executantului o sumă de bani pentru lucrările efectuate);
d) creditorii succesorali.
Oricare dintre aceşti creditori are dreptul să participe la partaj, indiferent că partajul este voluntar sau judecătoresc (art.679 alin.1 Cod civil, art.1156 Cod civil).
Dacă creditorii nu au fost înştiinţaţi despre partaj, iar acesta a fost realizat în lipsa lor, atunci pot solicita revocarea partajului efectuat, indiferent că a fost voluntar sau judecătoresc.
Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România a înfiinţat (2013) un registru special, unic la nivel naţional (Registrul naţional notarial de evidenţă a creditorilor persoanelor fizice şi a opoziţiilor la efectuarea partajului succesoral – RNNEC), unde creditorii unei persoane fizice au posibilitatea să-şi declare creanţa pentru a fi înscrisă. La momentul partajului, notarul care instrumentează contractul, are obligaţia să verifice acest registru, iar dacă există creditori ai partajanţilor care s-au înscris în registru, va pretinde ca aceştia să fie încunoştiinţaţi despre contractul de partaj proiectat a se întocmi. Creditorii astfel chemaţi să participe la partaj, sunt liberi să participe sau nu. Dacă au fost încunoştiinţaţi, dar nu participă la partaj, atunci fie nu mai pot ataca sub nicio formă partajul efectuat (art.679 alin.1 Cod civil; este vorba despre creditorii personali ai coproprietarilor, în cazul unui partaj unde indiviziunea nu are ca sursă moştenirea), fie îl pot ataca în condiţiile ordinare ale acţiunii revocatorii, unde trebuie să dovedească frauda debitorului (art.1156 alin.4 Cod civil; este vorba de partajul succesoral).
Aşadar, ca o măsură preventivă, legea dă dreptul creditorilor să urmărească în ce modalitate partajează acesta anumite bunuri unde deţine un drept de coproprietate. Şi atunci, aceşti creditori au dreptul să participe la partaj. Ei vor fi chemaţi şi vor participa la operaţiunea de partaj. De exemplu, dacă doi soţi au constituit ipotecă asupra unui bun comun şi, cu ocazia divorţului şi a lichidării regimului matrimonial, vor să împartă bunul comun, vor trebui să solicite concursul creditorului ipotecar.
Creditorii prezenţi la partaj nu se pot amesteca în modul în care partajanţii convin să împartă bunurile, ci vor supraveghea operaţiunile pentru a identifica existenţa unei tentative de fraudă în ceea ce-I priveşte (de exemplu, creditorii personali ai unui moştenitor nu pot cere ca acestuia să-i fie atribuite anumite bunuri).
Mai multe categorii de creditori au dreptul de a participa la partajul unui bun:
a) creditorii personali ai copartajanţilor;
b) creditorii care un drept de garanţie (ipotecă) asupra bunului comun;
c) creditorii ale căror creanţe s-au născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului (de exemplu, coproprietarii au făcut lucrări de conservare a bunului comun, au înlocuit acoperişul şi tâmplăria şi datorează executantului o sumă de bani pentru lucrările efectuate);
d) creditorii succesorali.
Oricare dintre aceşti creditori are dreptul să participe la partaj, indiferent că partajul este voluntar sau judecătoresc (art.679 alin.1 Cod civil, art.1156 Cod civil).
Dacă creditorii nu au fost înştiinţaţi despre partaj, iar acesta a fost realizat în lipsa lor, atunci pot solicita revocarea partajului efectuat, indiferent că a fost voluntar sau judecătoresc.
Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România a înfiinţat (2013) un registru special, unic la nivel naţional (Registrul naţional notarial de evidenţă a creditorilor persoanelor fizice şi a opoziţiilor la efectuarea partajului succesoral – RNNEC), unde creditorii unei persoane fizice au posibilitatea să-şi declare creanţa pentru a fi înscrisă. La momentul partajului, notarul care instrumentează contractul, are obligaţia să verifice acest registru, iar dacă există creditori ai partajanţilor care s-au înscris în registru, va pretinde ca aceştia să fie încunoştiinţaţi despre contractul de partaj proiectat a se întocmi. Creditorii astfel chemaţi să participe la partaj, sunt liberi să participe sau nu. Dacă au fost încunoştiinţaţi, dar nu participă la partaj, atunci fie nu mai pot ataca sub nicio formă partajul efectuat (art.679 alin.1 Cod civil; este vorba despre creditorii personali ai coproprietarilor, în cazul unui partaj unde indiviziunea nu are ca sursă moştenirea), fie îl pot ataca în condiţiile ordinare ale acţiunii revocatorii, unde trebuie să dovedească frauda debitorului (art.1156 alin.4 Cod civil; este vorba de partajul succesoral).
Care este efectul partajului?
Partajul – fie cel voluntar, încheiat prin contract de partaj în faţa unui notar, fie cel judecătoresc, concretizat într-o sentinţă definitivă – constituie titlu de proprietate. El atestă dreptul de proprietate al fiecărui partajant asupra bunurilor care i-au fost atribuite, cu începere de la data partajului.
Ce este promisiunea de partaj?
Promisiunea de partaj reprezintă un act juridic deosebit de util, din perspectiva capacităţii sale de a preveni neînţelegerile (suficient de numeroase) de la momentul partajului.
Prin promisiunea de partaj, proprietarii unui bun comun sau unor bunuri comune convin irevocabil în ce modalitate le vor împărţi, atunci când vor întocmi partajul (art.1279 alin.1 Cod civil). De exemplu, vor conveni ce bunuri se vor atribui fiecărui partajant, care sunt sultele care vor fi plătite şi la ce termen.
În cazul decesului unuia dintre proprietari între momentul încheierii promisiunii şi momentul încheierii partajului, promisiunea de partaj i se impune moştenitorilor acestuia, ca orice altă promisiune sau convenţie încheiată de autorul lor în timpul vieţii.
Dacă, ajunşi în etapa partajului, unul sau unii dintre partajanţi nu execută de bună voie promisiunea de partaj, atunci instanţa va putea pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de partaj (art.1279 alin.3 Cod civil).
V. Contractul de întreţinere
Ce este contractul de întreţinere?
Prin contractul de întreţinere o parte – denumită întreţinător sau debitor al întreţinerii – se obligă să efectueze în folosul celeilalte părţi – denumită întreţinut sau creditor al întreţinerii, prestaţiile necesare întreţinerii şi îngrijirii pentru o anumită durată (art.2254 alin.1 Cod civil).
În practică, contractele de întreţinere se încheie pe durata vieţii întreţinutului (termenul juridic întrebuinţat este “viager”).
Contractul de întreţinere se încheie de notar, numai în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute (art.2255 Cod civil).
Sunt două moduri prin care se poate încheia un contract de întreţinere (art.2256 Cod civil, art.2243 Cod civil), primul dintre acestea fiind cel mai utilizat în practică:
a) Cu titlu oneros
Persoana care urmează să fie întreţinută (întreţinut) transmite dreptul de proprietate asupra unui bun imobil persoanei care urmează să o întreţină (întreţinător). De exemplu, A, în calitate de întreţinut, îi transmite imobilul său lui B, în calitate de întreţinător, care urmează să-l întreţină pe A până la sfârşitul vieţii.
Există posibilitatea ca A, întreţinut, să transmită proprietatea imobilului lui B, în schimbul prestării întreţinerii şi a unei alte persoane C (aceasta reprezintă o stipulaţie pentru altul, reglementată de art.1284-1288 Cod civil). C poate fi prezent la data încheierii contractului sau poate accepta ulterior stipulaţia (adică, dreptul care i s-a născut din convenţia încheiată între A şi B). Situaţia este frecventă în practică, atunci când când numai unul dintre soţii întreţinuţi este proprietarul bunului transmis (constituie bunul său propriu) şi stipulează ca întreţinerea să fie prestată şi în favoarea celuilalt soţ.
b) Cu titlu gratuit
Persoana care va presta întreţinerea (întreţinător) se obligă faţă de întreţinut să îl întreţină, fără să primească nicio contraprestaţie. Este o donaţie, o gratuitate pe care i-o face.
a) Cu titlu oneros
Persoana care urmează să fie întreţinută (întreţinut) transmite dreptul de proprietate asupra unui bun imobil persoanei care urmează să o întreţină (întreţinător). De exemplu, A, în calitate de întreţinut, îi transmite imobilul său lui B, în calitate de întreţinător, care urmează să-l întreţină pe A până la sfârşitul vieţii.
Există posibilitatea ca A, întreţinut, să transmită proprietatea imobilului lui B, în schimbul prestării întreţinerii şi a unei alte persoane C (aceasta reprezintă o stipulaţie pentru altul, reglementată de art.1284-1288 Cod civil). C poate fi prezent la data încheierii contractului sau poate accepta ulterior stipulaţia (adică, dreptul care i s-a născut din convenţia încheiată între A şi B). Situaţia este frecventă în practică, atunci când când numai unul dintre soţii întreţinuţi este proprietarul bunului transmis (constituie bunul său propriu) şi stipulează ca întreţinerea să fie prestată şi în favoarea celuilalt soţ.
b) Cu titlu gratuit
Persoana care va presta întreţinerea (întreţinător) se obligă faţă de întreţinut să îl întreţină, fără să primească nicio contraprestaţie. Este o donaţie, o gratuitate pe care i-o face.
Atunci când prin contractul de întreţinere, întreţinutul transmite întreţinătorului un bun, în schimbul prestării întreţinerii, obiectul contractului îl constituie bunul sau bunurile imobile care sunt proprietatea întreţinutului.
La fel ca în cazul oricărui alt contract prin care se transmite proprietatea sau un alt drept real, este obligatoriu ca imobilul să fie măsurat cadastral, să fie identificat printr-un număr cadastral, fiind înscris într-o carte funciară. În multe situaţii, imobilul este o locuinţă, dar poate fi orice alt bun imobil (de exemplu, terenuri, alt fel de construcţii).
În cazul contractelor de întreţinere, este frecventă clauza prin care întreţinutul sau întreţinuţii îşi rezervă un drept de uzufruct viager sau un drept de abitaţie viageră asupra imobilului.
Întreţinătorul devine proprietar al imobilului la data încheierii contractului de întreţinere, nu la data decesului întreţinutului. Dacă întreţinutul şi-a rezervat un drept de uzufruct viager asupra imobilului, atunci întreţinătorul dobândeşte nuda proprietate asupra imobilului la data încheierii contractului.
Părţile contractului stipulează frecvent şi o clauză de inalienabilitate a bunului transmis, potrivit căreia întreţinutul nu are dreptul de transmite dreptul de proprietate asupra bunului pe durata executării contractului de întreţinere.
La fel ca în cazul oricărui alt contract prin care se transmite proprietatea sau un alt drept real, este obligatoriu ca imobilul să fie măsurat cadastral, să fie identificat printr-un număr cadastral, fiind înscris într-o carte funciară. În multe situaţii, imobilul este o locuinţă, dar poate fi orice alt bun imobil (de exemplu, terenuri, alt fel de construcţii).
În cazul contractelor de întreţinere, este frecventă clauza prin care întreţinutul sau întreţinuţii îşi rezervă un drept de uzufruct viager sau un drept de abitaţie viageră asupra imobilului.
Întreţinătorul devine proprietar al imobilului la data încheierii contractului de întreţinere, nu la data decesului întreţinutului. Dacă întreţinutul şi-a rezervat un drept de uzufruct viager asupra imobilului, atunci întreţinătorul dobândeşte nuda proprietate asupra imobilului la data încheierii contractului.
Părţile contractului stipulează frecvent şi o clauză de inalienabilitate a bunului transmis, potrivit căreia întreţinutul nu are dreptul de transmite dreptul de proprietate asupra bunului pe durata executării contractului de întreţinere.
Obligaţia de a întreţine este o obligaţie de a face. Ea presupune prestaţii în favoarea întreţinutului efectuate personal de către întreţinător.
Întreţinătorul datorează întreţinutului prestaţii echitabile, ţinând seama de valoarea bunului transmis şi de condiţia socială anterioară a creditorului.
Întreţinătorul şi întreţinutul sunt liberi să stabilească, în concret, în cuprinsul contractului, în ce va consta întreţinerea. Întreţinătorul este obligat, în special, să asigure creditorului hrană, îmbrăcăminte, încălţăminte, menaj, precum şi folosinţa unei locuinţe corespunzătoare. Întreţinerea cuprinde şi îngrijirile şi cheltuielile necesare în caz de boală a întreţinutului. Atunci când întreţinerea are caracter viager, întreţinătorul are obligaţia să-l înmormânteze pe întreţinut.
Întreţinerea continuă a fi datorată în aceeaşi măsură chiar dacă, în cursul executării contractului, bunul transmis întreţinătorului a pierit total ori parţial ori şi-a diminuat valoarea (art.2257 Cod civil).
Părţile trebuie să stabilească, dacă consideră necesar, şi frecvenţa îndeplinirii unora dintre aceste prestaţii (care ar putea fi zilnice, stabilind şi anumite intervale orare). Este important ca părţile să stabilească, în concret, toate aceste detalii, ţinând seama de activităţile zilnice ale întreţinătorului: acesta poate fi angajat, programul de lucru al acestuia putând fi în intervalul 8(-9) – 16(-17) sau în alt interval, poate avea diferite obligaţii familiale, care trebuie cunoscute. În general, aşteptările întreţinuţilor (nediscutate întotdeauna şi nefăcute publice la momentul încheierii contractului) sunt suficient de mari faţă de întreţinători. Uneori, aşteptările întreţinuţilor pot fi prea mari raportat la posibilităţile concrete ale întreţinătorului de a fi la dispoziţia întreţinutului, în condiţiile actuale de desfăşurare a unei vieţi zilnice cotidiene. Din acest motiv, prestaţiile întreţinerii trebuie stabilite, în amănunt, în cuprinsul contractului.
Întreţinătorul datorează întreţinutului prestaţii echitabile, ţinând seama de valoarea bunului transmis şi de condiţia socială anterioară a creditorului.
Întreţinătorul şi întreţinutul sunt liberi să stabilească, în concret, în cuprinsul contractului, în ce va consta întreţinerea. Întreţinătorul este obligat, în special, să asigure creditorului hrană, îmbrăcăminte, încălţăminte, menaj, precum şi folosinţa unei locuinţe corespunzătoare. Întreţinerea cuprinde şi îngrijirile şi cheltuielile necesare în caz de boală a întreţinutului. Atunci când întreţinerea are caracter viager, întreţinătorul are obligaţia să-l înmormânteze pe întreţinut.
Întreţinerea continuă a fi datorată în aceeaşi măsură chiar dacă, în cursul executării contractului, bunul transmis întreţinătorului a pierit total ori parţial ori şi-a diminuat valoarea (art.2257 Cod civil).
Părţile trebuie să stabilească, dacă consideră necesar, şi frecvenţa îndeplinirii unora dintre aceste prestaţii (care ar putea fi zilnice, stabilind şi anumite intervale orare). Este important ca părţile să stabilească, în concret, toate aceste detalii, ţinând seama de activităţile zilnice ale întreţinătorului: acesta poate fi angajat, programul de lucru al acestuia putând fi în intervalul 8(-9) – 16(-17) sau în alt interval, poate avea diferite obligaţii familiale, care trebuie cunoscute. În general, aşteptările întreţinuţilor (nediscutate întotdeauna şi nefăcute publice la momentul încheierii contractului) sunt suficient de mari faţă de întreţinători. Uneori, aşteptările întreţinuţilor pot fi prea mari raportat la posibilităţile concrete ale întreţinătorului de a fi la dispoziţia întreţinutului, în condiţiile actuale de desfăşurare a unei vieţi zilnice cotidiene. Din acest motiv, prestaţiile întreţinerii trebuie stabilite, în amănunt, în cuprinsul contractului.
Pe parcursul executării contractului pot interveni situaţii obiective care să aibă ca efect imposibilitatea întreţinătorului de mai executa personal, în natură, obligaţia de întreţinere. Ar putea fi vorba fie de alterări ale stării de sănătate a întreţinătorului care să nu-i mai permită executarea întreţinerii sau de elemente care ţin de relocarea acestuia în altă localitate. Într-adevăr, executarea personală a obligaţiei de întreţinere nu ar trebui să conducă la o blocadă a vieţii întreţinătorului. Dar, şi acest aspect ar trebui temeinic analizat la momentul încheierii contractului de întreţinere de ambele părţi. Apoi, nu este exclus ca înseşi părţile să definească, măcar cu titlu exemplificativ, în cuprinsul contractului, care ar fi situaţiile în care o astfel de imposibilitate absolută obiectivă ar interveni.
Dacă prestarea întreţinerii de către întreţinător nu mai poate continua din motive obiective, atunci părţile au posibilitatea, de a înlocui întreţinerea cu o rentă viageră, pe cale voluntară, de comun acord, fără să fie nevoie să se adreseze instanţei. Doar în cazul în care părţile nu pot ajunge la o înţelegere, conversia întreţinerii în rentă viageră va fi pronunţată de către instanţă. Trebuie spus că această înlocuire, din punctul de vedere al întreţinutului, reprezintă o soluţie aproximativă, care să-i permită, totuşi, continuarea contractului. Evident că are loc o modificare importantă a obiectului contractului. Dacă întreţinutul ar fi vrut să încheie un contract de rentă viageră ar fi făcut-o de la început, dar renta viageră nu are o componentă personală şi, din acest motiv, pare a nu fi preferată de persoana care transmite bunul imobil. Ea constă într-o sumă de bani, pe care debirentierul o plăteşte periodic (lunar sau la alt interval) credirentierului – într-o manieră impersonală - şi nu implică nicio prestaţie în natură din partea debirentierului.
Dacă prestarea întreţinerii nu mai poate continua din motive obiective, iar părţile nu au ajuns la o înţelegere privind înlocuirea întreţinerii cu o sumă de bani, atunci oricare dintre părţi poate cere instanţei să înlocuiască, fie şi numai temporar, întreţinerea cu o sumă de bani corespunzătoare (art.2261 alin.1 Cod civil). În aceste condiţii are loc o înlocuire a contractului de întreţinere cu un contract de rentă viageră (art.2262 alin.1 Cod civil).
Înlocuirea întreţinerii cu o rentă viageră este singura opţiune permisă de legiuitor întreţinutului. Cum, în cauză, nu este vorba de o culpă a întreţinătorului, întreţinutul nu poate cere instanţei rezoluţiunea (desfiinţarea) contractului de întreţinere (art.2263 alin.7 Cod civil).
Dacă prestarea întreţinerii de către întreţinător nu mai poate continua din motive obiective, atunci părţile au posibilitatea, de a înlocui întreţinerea cu o rentă viageră, pe cale voluntară, de comun acord, fără să fie nevoie să se adreseze instanţei. Doar în cazul în care părţile nu pot ajunge la o înţelegere, conversia întreţinerii în rentă viageră va fi pronunţată de către instanţă. Trebuie spus că această înlocuire, din punctul de vedere al întreţinutului, reprezintă o soluţie aproximativă, care să-i permită, totuşi, continuarea contractului. Evident că are loc o modificare importantă a obiectului contractului. Dacă întreţinutul ar fi vrut să încheie un contract de rentă viageră ar fi făcut-o de la început, dar renta viageră nu are o componentă personală şi, din acest motiv, pare a nu fi preferată de persoana care transmite bunul imobil. Ea constă într-o sumă de bani, pe care debirentierul o plăteşte periodic (lunar sau la alt interval) credirentierului – într-o manieră impersonală - şi nu implică nicio prestaţie în natură din partea debirentierului.
Dacă prestarea întreţinerii nu mai poate continua din motive obiective, iar părţile nu au ajuns la o înţelegere privind înlocuirea întreţinerii cu o sumă de bani, atunci oricare dintre părţi poate cere instanţei să înlocuiască, fie şi numai temporar, întreţinerea cu o sumă de bani corespunzătoare (art.2261 alin.1 Cod civil). În aceste condiţii are loc o înlocuire a contractului de întreţinere cu un contract de rentă viageră (art.2262 alin.1 Cod civil).
Înlocuirea întreţinerii cu o rentă viageră este singura opţiune permisă de legiuitor întreţinutului. Cum, în cauză, nu este vorba de o culpă a întreţinătorului, întreţinutul nu poate cere instanţei rezoluţiunea (desfiinţarea) contractului de întreţinere (art.2263 alin.7 Cod civil).
Ce înseamnă şi ce consecinţe are imposibilitatea obiectivă a întreţinutului de a primi întreţinerea?
Soluţia de mai sus se va aplica şi în cazul unei imposibilităţi obiective din partea întreţinutului de a primi întreţinerea.
Ce se întâmplă dacă, pe durata contractului de întreţinere, întreţinătorul decedează?
Obligaţia sa se va transmite la moştenitorii săi sau, dimpotrivă, se va stinge?
Codul civil din 2011 a tranşat o chestiune care fusese controversată anterior (când contractul de întreţinere nu era reglementat) şi a stabilit că obligaţia de întreţinere a întreţinătorului nu încetează în cazul decesului acestuia. Aceasta se transmite moştenitorilor săi legali sau legatarilor universali, care, de asemenea, trebuie să o execute personal şi indivizibil. Evident că executarea unei obligaţii personale a întreţinătorului decedat nu va fi lesne de făcut de către moştenitori. Legea a dat posibilitatea părţilor (întreţinut şi moştenitorii întreţinătorului) să ajungă la “o înţelegere” în această situaţie. Dacă “nu intervine o înţelegere” între părţi, atunci, de asemenea, instanţa poate înlocui obligaţia de întreţinere cu plata unei rente viagere (art.2261 alin.1 Cod civil).
Obligaţia sa se va transmite la moştenitorii săi sau, dimpotrivă, se va stinge?
Codul civil din 2011 a tranşat o chestiune care fusese controversată anterior (când contractul de întreţinere nu era reglementat) şi a stabilit că obligaţia de întreţinere a întreţinătorului nu încetează în cazul decesului acestuia. Aceasta se transmite moştenitorilor săi legali sau legatarilor universali, care, de asemenea, trebuie să o execute personal şi indivizibil. Evident că executarea unei obligaţii personale a întreţinătorului decedat nu va fi lesne de făcut de către moştenitori. Legea a dat posibilitatea părţilor (întreţinut şi moştenitorii întreţinătorului) să ajungă la “o înţelegere” în această situaţie. Dacă “nu intervine o înţelegere” între părţi, atunci, de asemenea, instanţa poate înlocui obligaţia de întreţinere cu plata unei rente viagere (art.2261 alin.1 Cod civil).
O situaţie distinctă de imposibilitatea obiectivă de a presta întreţinerea (atunci când “întreţinătorul vrea să execute contractul, dar nu mai poate în modalitatea convenită”) o reprezintă neexecutarea culpabilă a obligaţiei de întreţinere de către întreţinător.
Această situaţie arată că relaţiile dintre părţi nu mai pot continua în modalitatea convenită iniţial. Ea deschide întreţinutului două posibilităţi de a acţiona. Ambele însă pot fi valorificate numai pe cale judecătorească:
a) întreţinutul poate cere instanţei să înlocuiască întreţinerea cu o rentă viageră, care poate fi majorată şi, dacă este cazul, daune interese (art.2261 alin.2 Cod civil);
b) întreţinutul poate cere instanţei rezoluţiunea (desfiinţarea) contractului de întreţinere (art.2263 Cod civil). Dacă instanţa pronunţă rezoluţiunea, contractul de întreţinere se desfiinţează cu efect retroactiv şi părţile se repun în situaţia anterioară, în sensul că întreţinutul redobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului imobil, dar prestaţiile de întreţinere care au fost executate nu vor fi restituite întreţinătorului (art.2263 alin.5 Cod civil).
Această situaţie arată că relaţiile dintre părţi nu mai pot continua în modalitatea convenită iniţial. Ea deschide întreţinutului două posibilităţi de a acţiona. Ambele însă pot fi valorificate numai pe cale judecătorească:
a) întreţinutul poate cere instanţei să înlocuiască întreţinerea cu o rentă viageră, care poate fi majorată şi, dacă este cazul, daune interese (art.2261 alin.2 Cod civil);
b) întreţinutul poate cere instanţei rezoluţiunea (desfiinţarea) contractului de întreţinere (art.2263 Cod civil). Dacă instanţa pronunţă rezoluţiunea, contractul de întreţinere se desfiinţează cu efect retroactiv şi părţile se repun în situaţia anterioară, în sensul că întreţinutul redobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului imobil, dar prestaţiile de întreţinere care au fost executate nu vor fi restituite întreţinătorului (art.2263 alin.5 Cod civil).
Documentaţia necesară încheierii unui contract de întreţinere este similară celei necesare contractului de vânzare. Pentru detalii, consultaţi Secţiunea Ce acte sunt necesare pentru vânzarea unui bun imobil?
Costurile în cazul încheierii unui contract de întreţinere sunt aceleaşi ca în cazul încheierii oricărui alt contract translativ de proprietate, cu titlu oneros (arhetipul fiind contractul de vânzare). Întreţinutul va achita impozitul asupra venitului realizat din transferul bunului imobil, iar întreţinătorul va achita celelalte costuri ocazionate de operaţiune. Pentru detalii, consultaţi Secţiunile Ce impozit asupra venitului realizat trebuia să plătească vânzătorul persoană fizică şi cum se calculează acesta? şi Care sunt costurile (cheltuielile) unei cumpărări şi cine le plăteşte?